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对话嘉宾：任泽平

经济学家、泽平宏观创始人

预计房地产销售和投资降幅将持续收窄
，
在未来1~2年实现“止跌回稳”
。


于帅卿/发自北京

“房地产是国民经济第一大支柱行业
，
事关经济恢复、民生就业和金融风险
，
一定要稳发展
。
”近日
，
经济学家、泽平宏观创始人任泽平在接受中国房地产报记者专访时表示
。


目前
，
中央召开会议
，
对2025年经济工作定下主基调
，
提出要实施更加积极有为的宏观政策措施
，
明确要求“稳住楼市股市”
。
无论是从宏观政策还是楼市定调上
，
都释放出更加积极的信号
。


面对未来发展
，
任泽平认为
，
“近期楼市利好政策力度空前
，
政策环境已接近2014年最宽松阶段
，
预计房地产销售和投资降幅将持续收窄
，
在未来1~2年实现“止跌回稳”
。


另外
，
他还提出
，
房地产发展阶段变了
，
也应该尽快调整此前的收紧措施
，
包括房地产从“防过热”转向“防过冷”
，
也不用担心取消限购引起的市场过热
，
当前正是放松限购的良机
。


有效激发购房者热情

中国房地产报：您怎么评判2024这一年来房地产行业的发展
？

任泽平：2024年
，
房地产销售整体较低迷
，
1~11月
，
百强房企销售额同比减少32.9%
，
销售额超千亿房企仅9家
，
较2023年同期减少7家；百亿房企76家
，
较2023年同期减少32家
。
待售面积高
，
截至2024年10月
，
商品房待售面积达7.3亿平方米
，
较2023年末上升8.6%
，
处于历史高位
。


整体来看
，
房地产市场呈“前低后高”趋势
，
特别是“9·26”中央政治局会议后
，
政策持续加码
，
核心城市的房地产销售出现了“阶段性企稳”态势
，
稳定了市场信心
。


中国房地产报：2024年以来
，
为解决房地产行业发展问题
，
政府出台了一系列积极政策
，
涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等
，
您如何看待这些政策及市场效果
？

任泽平：整体来看
，
效果是不错的
。
如在“白名单”方面
，
10月17日
，
中央五部门联合召开新闻发布会
，
提到将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元
。
我认为
，
“白名单”规模增加及拨付方式改进
，
有助于完成保交房
，
有效保障所有合格项目获得合理融资支持
，
有利于民生
。


收储方面
，
我在2023年~2024年提出过成立住房银行的构想
，
收储商品房用于保障房
。
当前
，
我们面临大面积的商品房库存问题
，
如果通过住房银行收储用作保障房
，
是利国利民的善政
。
央行设立3000亿元保障性住房再贷款
，
方向是对的
，
但3000亿元资金规模较少
，
1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本
，
总体成本较高
，
地方收购动力不足
。


从限购政策调整来看
，
今年一二线城市加快了放松限购政策的步伐
，
目前仅北京、上海、深圳和海南部分城市仍在实施
，
但从全方位放开的城市如厦门、苏州、广州等情况来看
，
市场短期脉冲后仍然疲软
。
可见
，
也不能仅对放松限购有太大指望
，
市场止跌回稳需综合施策
。


中国房地产报：12月9日
，
中央政治局召开会议
，
提出要实施更加积极有为的宏观政策
，
扩大国内需求
，
稳住楼市股市
，
对于这一定调您怎么看
，
要如何才能“稳”
？

任泽平：我认为
，
2025年
，
可以从多个方面发力促进房地产市场止跌回稳：

一是需求端激发购房者热情
，
可以继续放宽一线城市限购、推出针对首套房或改善型住房的财政补贴政策等
。
二是供给端改善资源配置
，
对于闲置或库存较多的地区
，
减少供地
，
加快旧房改造或以租代售措施
，
盘活存量资产
。
三是在收储方面
，
资金规模要大、利率要低、期限要长
。
四是对供需两方提供金融支持
，
首套房贷利率可以进一步下调；金融机构也要加大对优质房企的融资支持
，
对按政策要求发放“白名单”贷款的商业银行进行免责
，
同时针对困境房企实施专项债务化解方案等
。


通过上述行动
，
有助于改善民生、救助房企、改善地方财政和防止烂尾楼风险
，
一举多得
，
见效也会好
。


中国房地产报：中央政治局会议提出
，
要实施更加积极有为的宏观政策
，
更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策
。
其中
，
“适度宽松”的货币政策是2011年以来首次改变货币政策立场
，
这释放了什么信号
？

任泽平：是的
，
中央政治局会议提到
，
货币政策要“适度宽松”
，
这一提法曾在2008年~2010年应对国际金融危机时提出过
，
时隔14年再现
，
足见力度
。
据此判断
，
预计2025年将有更大力度降息降准落地
，
累计调降政策利率可能会在50BP左右
，
累计降准200BP左右
。
降准、购债等多渠道释放中长期资金
，
将维持流动性宽裕
，
更大力度满足市场对中长期资金需求
。


“三招”可救房地产

中国房地产报：从目前来看
，
房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么
？

任泽平：我认为
，
主要是外部环境变化带来的不利影响增多
，
如有效需求不足、经济复苏基础不牢、居民就业收入预期不稳等
，
对于房地产行业的发展非常不利
。


中国房地产报：对此
，
您有何建议
？

任泽平：短期来看
，
三招可救房地产
。


一是组建5万亿元以上的大型住房银行收储
，
收购开发商的土地和商品房库存
，
用于租赁房、保障房
，
但利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平
，
方能有效果
。


在利率方面
，
当前保障性住房再贷款年利率1.75%
，
建议降至1.5%及以下
，
让国企收储的收益能够覆盖成本；期限方面
，
当前设立的保障性住房再贷款期限1年
，
可展期4次
，
考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15~30年
，
因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；规模方面
，
3000亿元或是初步尝试
，
政府收储模式是解决房地产困境的有效路径
，
未来需持续加码
，
我认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内
，
所需的资金总量要加码至5万亿元；监管方面
，
收储来的商品房定位为廉租房、保障房
，
要强化公平分配和兜底作用
，
保障住房困难家庭居住需求
。


二是持续降息
，
包括降低存量房贷利率
，
配合降低相关税费
，
减少购房成本
，
为居民减负
，
并通过降准等降低银行负债成本
。


三是全面取消限购
，
回归市场化
，
释放刚需和改善型需求
。


现在
，
一线城市广州已经全面放开
，
后续深圳、上海也可以全面放开限购
，
北京则可以先放开五环外和大户型的限购
，
以支持刚需和改善型需求
，
促进房地产市场止跌回稳
。


长期来看
，
以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心
，
可以加快构建房地产新模式
。


中国房地产报：对于2025年房地产市场有什么预判
，
还需要做好哪些工作
？

任泽平：我预计房地产销售和投资降幅将持续收窄
，
在未来1~2年左右会实现“止跌回稳”
。


不过
，
当前
，
中国城镇化率为66.2%
，
加上改善型需求
，
房地产市场还有较大空间
。
根据我们的测算
，
2024年~2030年
，
我国住房需求总量约65亿平方米
，
年均新增住房需求约9.3亿平方米/年
，
并不会大幅下跌至较低水平
。
从结构看
，
2024年~2030年
，
刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29%、41.1%、29.8%
，
改善性需求会成为我国住房市场最大的支撑
。


网友看法

1、网友达瓦雷稀：任泽平在许家印那犯下的滔滔罪行应该进大牢。还在提什么建议。

2、网友文园看客：恒大的参谋长，最好不要再提建议了……

3、网友用户东边风：你千万不要建议，你一建议，房地产更完蛋。

4、网友成熟艺术家kV：别说三招，让你是神仙，老百姓不理你就没招！！！

5、网友正直公：剥削中国人民群众的政策应该改改了，不要打着为人民的旗帜继续剥削压榨劳动人民[灵光一闪]

6、网友奇妙钢笔xV：恒大的罪定了吗？

7、网友端庄明月Zw：这家伙又出来了，忽悠完股市又忽悠房市[大笑]

8、网友君子21066290：房地产的症结有三个，一个是房价太高。第二个是存量住宅太大。第三个是天量商铺（含楼上商铺）绝大部分都有贷款，已售的业主有贷款，未售的开发商贷了款，如果商铺全面暴雷，可能引发。金融危机。希望政府和中央领导高度关注。

9、网友健伉：全面取消限购，或许能让房地产市场短期内获得利好效益。但是，长期来看，也许没有大的塌陷效应。但也不会持续多久的利好。而且，当所有的利好措施释放完毕，江郎才尽。最后得到的一定是残酷的结果。因为，房子太多了太多了[祈祷]

10、网友人在未来W：就认为再全面建设十年，以后呢，以后怎么办，科技不搞，专搞拼多多京东马云，老百姓还能干啥，

11、网友看世界：这是一个干啥的？是不是恒大管账的，还没有抓起来吗？闭嘴