本文来源
：
时代财经 作者
：
王晨婷

首套房首付比例降至15%、公积金下调利率至2.85%、全国取消房贷利率下限、支持地方政府收购部分商品房用作保障性住房
，5月17日
，房地产市场连迎四项重磅政策
。

“这4项政策每条都具有非常强的市场震撼力
，也有助于后续新房在内的库存进一步消化
。”易居研究院研究总监严跃进对时代财经表示
。

新政下
，买房到底能省多少钱
？

以新房价格依旧坚挺的上海为例
，4月新建住宅样本平均价格为52677元/平方米
，如果是100平方米的首套房
，不含税的总价为526.77万元
。首付比例降低至15%
，即79万元
，减少了26万元
。

假设公积金贷款120万元
，剩下的商业贷款按照3.5%的利率来计算（目前上海最低为3.85%
，部分取消下限地区已经降到3.1%）
，贷款20年
，则每月组合贷款月供为2.56万元
。相比现在的利率每月可少还700元
，总共少还17.8万元
。

也就是说
，按照首付+贷款总体来计算
，最新政策下
，不仅首付降低了26万元
，能大幅减少购房者的首付负担
，即使因为贷款金额更多导致购房者需要支付更多的贷款利息总额
，20年期的还款总额也能省下6.4万元
。

新政调整前后首套住房可能发生的支付变化（制表
：
时代财经 王晨婷）

另一个算法同样能印证新政的力度
。如果以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算
，仅公积金首套房贷利率降低一项
，就可以每月月供减少135元
，累积30年月供减少4.85万元
。

这些政策对于购房者来说是重大利好
，政策的出台无疑也回应了近期的房地产市场
。同日
，4月的70城数据发布
。可以见到
，4月各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大
。

行业下行压力面前
，一、二线城市仍是房企布局重点
。近期频出房地产政策调控的城市
，也大多是GDP总值位于全国前20位的经济强市
。调控有何成效
？市场如何变化
？时代财经对20强城市的房地产市场近期变化进行了梳理
。

一线城市二手房“领跌”

房地产市场继续调整
。房价整体跌幅仍在扩大
。

4月份
，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.6%
，连续11个月下跌；同比下跌3.5%
。4月份房价指数环比跌幅是2014年12月份以来该指标的最低点
。

如果聚焦到经济排名20的城市
，新房整体情况略好于全国
，4月新房房价同比降幅为2.7%
。其中上海、成都、杭州保持同比增长
，增幅分别为4.2%、1.4%、0.4%；同比跌幅最大的为南京
，同比下跌7.7%
。

经济20强城市近期房地产市场变化
。

除昆明外
，4月70城二手房价格指数尽数转跌
，环比跌幅达0.9%创新高
，同比跌幅为6.8%
。而经济20强城市跌幅更甚
，同比去年平均下降7.9%
。其中
，南京、武汉、广州的二手房价格指数现两位数下跌
，同比跌幅最小的是天津
，为5%
。

经济强市新房跌幅较小
，但二手房“领跌”
，这种现象出现已近一年
。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来
，经济强市二手房价格下跌
，主要是因为挂牌量迅速攀升
，此外
，近期保租房、长租房、人才房供应量较为充足
，外加上房价预期转弱、支付能力下降后
，很多购房人群的需求转向租房市场
。

值得注意的是
，4月房地产市场还出现了新变化
。北上广深的新房价格也开始领跌
，环比下跌0.7%
，跌幅大于百城
，领跌70城
，为近年来最大跌幅
。

李宇嘉认为
，一线城市之所以领跌
，一方面与一线城市二手房价跌幅较大
，对新房形成竞争关系
，导致新房销售价格不得不跟进有关
。另一方面
，近年来开发商回归一线城市拿地
，导致供地量增加
，同质化竞争明显
。

根据克而瑞统计
，4月份北上广深新房在售库存周期分别达到49个月、15个月、27个月、36个月
。

从20强城市的数据中
，也能看到这一趋势
。1-4月
，除了不在70城名单上的苏州和佛山
，其余18个城市平均新房价格同比下滑1.3%
，4月单月的同比降幅则到达2.7%
。

但从供给来看
，这些经济强市依旧是房地产企业布局的重点
。一季度
，全国房地产开发投资22082亿元
，同比下降9.5%
。而在20强城市中
，据时代财经不完全统计
，有半数以上城市发布了一季度房地产开发投资数据
，均值为下降5.7%
，明显高于全国平均水平
，上海、杭州、济南更是逆势保持了增长
。

“一线城市不涨
，整体市场很难稳定”

回到房价来说
，即使是经济强市
，房价也“涨不动了”
。

从1-4月平均新房价格指数来看
，对比去年同期
，上涨的仅有上海（4.2%）、成都（3.0%）、杭州（1.0%）、天津（1.0%）、长沙（1.0%）、北京（0.6%）和济南（0.2%）
，总共7座城市
。

值得关注的是
，这些城市大多在近期出台了房地产新政
，杭州、成都全面取消限购更是成为了房地产市场标志性的大事件
。

以成都为例
，在4月28日取消了实行7年多的限购政策
。而在此之前
，成都新房价格曾连续24个月环比上涨
，在全国整体低迷的市场中“一枝独秀”
。另据成都市住建局数据
，2023年全年
，成都房产成交量达36万余套
，其中新建商品房成交量达到14.6万套
，同比增长9.7%；二手房成交量达22万多套
，同比增长68%
，均居全国第一
。

但今年以来
，成都房地产市场迅猛增长的势头受阻
，3月成都新建商品住宅、二手住宅分别较去年同期下跌41.9%、33.4%
。另一个侧面数据也能反映整体市场的观望情绪
：
一季度成都房地产开发投资额同比下降12.9%
。

虽然房价还在微涨
，但交易量已经显著下滑
。给市场带来增量刺激
，减少客户观望情绪
，这是成都、杭州取消限购的核心目的
。

南京的房地产新政则主要指向提振楼市
。1-4月
，南京新建房价格指数同比下滑5.7%
，二手房价格指数同比下降9.1%
，在经济20强城市中跌幅均为最大
。同时交易量也不及预期
，我爱我家数据显示
，一季度南京新房住房成交面积环比下降60%
，居民置业意愿相对较低
。

4月26日
，南京在时隔6年后重启“买房即落户”
。根据相关报道
，政策立竿见影
，交易量已经快速上升
。4月二手房成交量环比上涨19.1%
，成交量创今年月度新高
。

在一线城市方面
，也已出台以旧换新、部分松绑限购等政策
，但整体动作不大
。在中原地产首席分析师张大伟看来
，中国楼市的核心是一线城市
，一线城市不涨
，整体市场很难稳定
。

“从市场看
，京沪目前已经发布的政策依然是存量政策
，针对过去的需求刺激
。但从政策效果看
，较难启动市场
，所以未来很可能会动增量需求
，也就是限购政策有可能会继续宽松
。”张大伟对时代财经表示
。

网友看法

1、网友聪明的暖阳g
：
谁买呢
，手里都两三套房

2、网友远村水驿
：
开发商暴利不控
，套路不减
，降息降首付没用的
。

3、网友淇峰KEIFER
：
任你千方百计
，我就是不想过房奴的日子！租房住也没啥了不起
。

4、网友亲切金桔N
：
上海收入很高
，每月付二万多后还能有多少钱
？

5、网友心翔北京
：
谁也不要房子

6、网友刘书红
：
越是这样
，大多数老百姓越不敢买
。就怕自己当接盘侠！况且现在买房的生力军是90后00后
，但他们大多数是买不起的
。他们也活通透了
，与其生个穷二代穷三代
，还不如不生
。自己快快乐乐一辈子
。多好的事情

7、网友张大海
：
不需要这么复杂
，其实很简单
，生育家庭住房贷款免息
，既能促进人口增长
，又能促进房地产去库存
，优增量
，谁承担利息
？请看完中国银行保险报发表的《建议开办生育家庭住房消费免息贷款》再发表不同意见

8、网友熟悉的米老鼠
：
不降价
，没用的

9、网友自在的飞马
：
挤牙膏式的释放政策
，小步探索的优点是避免红利过多
，缺点是耗时耽误了其它发展机会
，白浪费两年时间；早就应该这样大步伐去库存
，银行回款用于大力拉内需
，地方国企买房后加大配套设施也好卖
，房企更不会倒闭那么多…[机智][机智][机智]

10、网友无锡朱耷
：
大力提倡的一定不是好事
，[灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪]

11、网友叮咚222363409
：
套路以经没啥用

12、网友袜子哥李培合
：
哈哈哈哈哈