5月9日
，杭州全面取消限购
，而且买房落户
，诚意满满
。杭州是江浙最具活力的城市
，每年还有20-30万的人口流入
。同日
，西安也全面取消了限购
，西安是过去西部人口流入最多的城市
。房地产形势可见一斑
。

近期一二线城市加大了放松限购的步伐
，北京放松了五环外
，深圳放松了非核心区
，成都全面取消限购
。有的一步到位
，有的扭扭捏捏
。

那么
，这些放松限购政策的效果如何呢
？从厦门、苏州、广州等此前放松限购的城市来看
，短期脉冲后市场仍然疲软
。可见
，不能对放松限购有太大指望
。

那么
，制约当前房地产市场的核心因素是什么
？如果不是限购的话
，那就是居民支付能力和市场预期
。

最近国内热议日本当年的“资产负债表衰退”
。日本自上世纪90年代初的股市房市泡沫破裂以后
，陷入“失去的三十年”
，什么原因
？如何避免重蹈覆辙
？辜朝明提出的“资产负债表衰退”理论认为
，当资产价格泡沫破裂以后
，资产负债表的负债端不变
，但是资产端却严重缩水
，企业生产经营目标从“利润最大化”转为“负债最小化”
，整个社会陷入总需求严重不足的经济持续衰退萎缩
，形成恶性循环
。

这就是经典的“资产负债表衰退”
，可以解释为什么日本陷入失去的三十年
，也可以解释美国30年代大萧条
。凯恩斯称之为“流动性陷阱”
。

怎么办
？“资产负债表衰退”理论认为
，最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求
，弥补需求严重不足的缺口
，进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏
。

2008年面对国际金融危机
，伯南克提出找到了避免大萧条的办法
，就是财政货币的再膨胀
，于是有了三轮QE
。中国经济也是通过四万亿财政刺激计划走出低谷
。

近年美国经济比较强劲
，投资
，消费
，就业
，物价
，股市
，房市都比较强劲
，什么原因
？2020年疫情期间
，通过QE、消费券、企业补贴等
，保住了居民和企业部门的资产负债表
，也就是没让企业和居民买单
，而是通过货币和财政政策进行化解
，所以居民有能力消费
，企业有能力投资
，疫情对微观主体的影响不大
，货币和财政政策发挥了重要作用
。值得思考
。

回到开始的话题
，为什么以前核心城市放松限购都会出现房价大涨
，而这次短暂脉冲后重回疲软
？主因是居民资产负债表这些年被严重破坏了
，影响了支付能力
。

怎么办
？

当务之急是恢复居民的消费能力和信心
，这又进一步需要恢复资产负债表
，根据90年代日本的教训以及2008年中美的成功经验
，应该通过财政的扩张修复企业和居民的资产负债表
，比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、先进科技企业补贴等
，同时辅以QE降低利率、投放货币
。

所以重启房地产市场信心的办法
：
放松限购、降低利率、成立住房银行收购开发商库存用于保障房
，以及通过超常规财政货币政策修复居民和企业的资产负债表
。

如果班里第一名考了59分
，说明卷子太难了
，需要降低难度
。万科、旭辉等优质房企都出现流动性紧张
，说明房地产超调了
，需要放松
。

据路透社的调研
，在中国22个大城市中
，五一的五天假期里
，新房销售量相比去年同期下跌47%
，相比2019年同期下跌30%
。在22个城市中有19个城市新房销售呈现同比下降趋势
。在广州和上海的五一假期里
，其销售量同比下降60%以上
。

房地产出现了明显的超调
，显著拖累了经济、就业和地方财政
。中国不会重演日本九十年代
，因为我们还有很大的城镇化空间
，但是需要尽快使房地产市场恢复正轨
。

近期了解到一些情况
，需引起重视
：
由于土地拍不出去
，有些地方政府财政压力大
，甚至正常运转受影响
，不仅拖欠民企工程款
，而且向民企借款
，影响地方营商环境和企业信心
。

以前我呼吁放开并鼓励生育
，新基建新能源
，提振股市楼市信心
，保护民营经济活力
，等等
，总有人认为有什么特殊的利益
，坦率的说
，被别人误解有时难免感到委屈
。

作为一名普通的经济学者
，我没有移民
，在M国也没买房
，和普通老百姓一样
，最大的利益就是希望自己的国家好
，希望我们生活的这片土地好
，在自己能力范围内发光发热
，有些领域我们做了常年的专业研究
，希望用知识推动社会进步
。宏观上是数据
，微观上是多少家庭的悲欢离合
。

所以
，我坚定认为应该放开并鼓励生育
，大力发展新基建新能源
，提振股市楼市信心
，保护民营经济活力
。尊重常识将会带来信心
，信心比黄金重要
。如此
，我们的经济大有希望
。

网友看法

1、网友醒世恒言lh
：
管理是要为民谋福
，不是设计算计老百姓

2、网友美丽与智慧并残
：
根本就不应该救！房产
，可以说给普通老百姓带来了极大的生存压力和生活压力
，压缩了老百姓在生活等各方面的消费支出！

3、网友清风出海
：
房贷利率必须要大幅度下降才行

4、网友沧浪水滴
：
早就应该鼓励生育了
，做的不对就是不敢承认

5、网友小亿随心聊
：
当务之急是恢复居民的消费能力和信心

6、网友haifeng695
：
限购没有压住上涨
，怎么会止得住下跌
。逻辑在于商品房被剥夺了商品属性
，一个没了获利预期的东西
，价格会怎么走
？

7、网友死神影翼
：
我要没记错
，任博士去年还在吹一线房地产保值鼓励大家进场接盘

8、网友名字都被注册光光了
：
苏州全面放开以后
。
。房价居然降的更多了
，只有核心板块的部分盘还比较坚挺
，刚需跌的没法看
，都快较20年腰斩了

9、网友自若葡萄RSJ
：
你研究经济是努力了
，但你钻到牛角尖里去了
，只关心房地产
，没有从国家的宏观上去考虑问题

10、网友MrDats
：
只有降价才可以救房地产
，现在人太聪明了
，如果不降价
，他们根本不会考虑买房
。当然富人还是会买房
，但他们买的数量太少
，根本掀不起波澜
，只有让工薪阶层愿意买房
，才能真正救房地产
，如何让工薪阶层愿意掏钱买房
，只有大幅度降价
，其他方法根本没用
。

11、网友洒脱宇宙m7
：
不给人民解决养老、医疗、教育、哪有钱买房消费
？

12、网友蓬舟吹取三山去123
：
把5亿农民赶进城
，再把农村房子拆掉
，进城的人不买房子只能睡马路
，房地产销售问题保证立马解决

13、网友笨a笨
：
如果把房地产当做收割老百姓钱财的工具
，那么所有的调控都不可能长久

14、网友姑苏湖畔
：
良心经济学家[赞][赞]

15、网友顿珠多吉1
：
站在平头百姓的角度
，房地产价格才是压在身上的大山
，

16、网友你哥4848
：
主要大家没钱啊！也怕经济会更差
，不敢买！[泪奔][泪奔]

17、网友印度洋舰队
：
利用体制优势
，搞城中村和城市内危旧房改造
，没有需求
，创造需求
。

18、网友笨笨洋396
：
放开生养
，孩子谁养啊
，福利机制做的到位么
？说的很简单
，治标还需治本
，其实还是分配结构的问题

19、网友CPCPYF
：
都说刺激消费
，消费和前提是有钱
，让大家都有钱多赚钱的思路没见几条
，是不是有点本末倒置了[抠鼻]

20、网友上进的星辰R0
：
别扭扭捏捏了
，赶紧全放开并且降低契税
，再等的话很多开发商恐怕坚持不住了
。