经济学家、泽平宏观创始人任泽平

如果采取长短相结合措施
，有望促进房地产软着陆
，为中国经济复苏和就业贡献力量
。

于帅卿/发自北京

“要落实好防范化解房地产风险
，主要原因在于房地产行业仍未脱离调整期
，政策持续呵护化解风险仍有必要
。”经济学家、泽平宏观创始人任泽平在接受中国房地产报记者专访时表示
。

7月18日
，中国最重要的政治会议之一——二十届三中全会落幕
。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》
，绘制出中国高质量发展蓝图
。针对房地产领域
，全会提出要落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措
。

面对当前房地产行业发展
，任泽平提出了“组建住房保障银行
，收购开发商库存”等建议
，加快解决风险问题
，促进房地产稳健发展
。

中国房地产报
：
如何理解本次会议提出的“落实好防范化解房地产风险”
？

任泽平
：
本届三中全会关于房地产风险的表述
，整体延续了2024年3月政府报告中关于房地产方面的表述
。继十四届全国人大二次会议以来
，本次会议是第二次将房地产、地方债务和中小金融机构等风险并列提出
，这三个风险本质上来源于同一个风险
，该风险最明显的表现就是房地产市场运转受阻
。我国房地产市场规模大、牵涉面广
，对宏观经济运行具有系统性影响
。当前房地产行业市场供求关系发生变化
，市场处于调整过程
，房企如果出现风险会波及金融部门
，同时也影响地方债务
，所以会议提出要落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措
。

目前
，房地产行业仍处于调整期
，政策持续呵护化解风险仍有必要
。“5·17”新政以来
，一线城市等各地方政府积极跟进
，楼市成交有所改善
，但在居民购房预期整体谨慎下
，商品房库存去化压力依旧较高
，市场仍处筑底阶段
。销售方面
，根据国家统计局数据
，2024年1~6月全国商品房累计销售面积同比下降19%
，降幅相比5月末收窄1.3个百分点；库存方面
，截至2024年6月30日
，我国14个样本城市待售面积同比增长0.8%
，接近2016年初高点
，去化周期平均15.2个月
，同比增长4.8个月
。投资方面
，2024年1~6月
，全国房地产开发投资同比下降10.1%
，与1~5月降幅相同
，房地产开发投资完成额累计同比已连续25个月为负
，房地产开发投资持续低迷
。

中国房地产报
：
目前
，房地产行业风险主要是什么
？如何有效化解
？

任泽平
：
当前
，房地产市场的主要风险有两方面
，一是房企的流动性风险
。部分头部民营房企流动性紧张
，叠加房地产销售收缩引发的现金流不足
，可能带来房企债券、贷款违约问题
，如果一家头部民营房企倒下
，可能引发整个房地产行业的多米诺骨牌效应
。二是来自三四线城市商品房库存的大规模积压
。2016~2017年棚户区改造浪潮后
，诸多大型房企在三四线城市开发了大量商品房项目
，在目前三四线城市家庭置业饱和度较高、人口净流出背景下
，项目滞销而大规模积压可能带来三四线房价预期不振、相关开发商回款受阻等负面影响
。

在有效化解方面要做好几方面工作
，首先
，切实做好保交房工作
，加强预售资金监管
，防止出现新的交付风险；其次
，盘活存量商品房和土地资源
，完善3000亿元保障性住房再贷款政策的配套机制
，保证收购主体、收购对象、收购用途、资金用途的精准与政策落地见效；再次
，通过融资协调机制落实各地“白名单”
，协调解决房地产融资中存在的困难和问题
，满足各类房地产企业合理融资需求；第四
，加快构建房地产发展新模式
，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制
，才能实现城市住房供给和需求在总量规模、结构类型、空间布局和时序安排等多维度的精准匹配
，有效防范区域性供需失衡的风险
，稳定市场预期
，促进房地产市场平稳健康发展
。

中国房地产报
：
对于房地产行业稳定发展你还有什么意见或建议
？

任泽平
：
我们此前提出
，三招可救当前地产
，房地产是第一大支柱产业
，房地产稳则经济稳、就业稳、金融稳
。

面对当前情况
，一是可以组建住房保障银行
，收购开发商库存
。建立专项资金收购开发商土地、商品房库存
，开发商拿到资金限定必须保交房
，这样可以防止烂尾
，避免让购房者承担地产调整的风险
。房企回款有多余资金
，可以用于拿地
，土地财政因此恢复
，地方债务压力得以缓解
，基建有望回升
。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房
，有助于改善民生
，原本开发商手里有很多库存
，如果额外再新增供地用于租赁房
，将导致巨大的浪费
，一举多得
。

二是全面取消限购
，回归市场化
。现在市场低迷
，是取消限购的良机
，发达国家对国内居民没有限购措施
，都是通过价格和税收调节
，而不是人为的行政手段
，违背市场经济
。一二线市场如果活跃起来
，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长
。在当前行业持续低迷背景下
，取消限购短期将促进房地产筑底回升；中长期可考虑在市场企稳后
，通过征收房地产税等税收机制调控市场
，同时能为地方财政增加稳定税收来源
，通过人地挂钩实现供求平衡
，一举两得
。

三是持续大幅降息减少购房成本
，为居民减负
。货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本
。现在实际利率偏高
，应该大幅降低存量利率
，之前降低了首套
，社会反响很好
，二套的也应该降低
，这是善政
。

长期看
，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心
，可以加快构建房地产新模式
。

如果采取长短相结合措施
，有望促进房地产软着陆
，为中国经济复苏和就业贡献力量
。