21世纪经济报道记者张敏 实习生刘玉婷 北京报道 3月5日上午9时
，十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕
，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告
。其中对房地产工作颇有着墨
。

在回顾2023年工作时
，政府工作报告提到
，过去一年来
，因城施策优化房地产调控
，推动降低房贷成本
，积极推进保交楼工作
，制定实施一揽子化解地方债务方案
，分类处置金融风险
，守住了不发生系统性风险的底线
。

对于2024年
，政府工作报告提出
，更好统筹发展和安全
，有效防范化解重点领域风险
。坚持以高质量发展促进高水平安全
，以高水平安全保障高质量发展
，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险
，维护经济金融大局稳定
。

具体而言
，优化房地产政策
，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持
，促进房地产市场平稳健康发展
。

与往年相比
，2024年政府工作报告还首次提出
，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化
，加快构建房地产发展新模式
。加大保障性住房建设和供给
，完善商品房相关基础性制度
，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求
。

此外
，稳步实施城市更新行动
，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造
。

业内分析人士表示
，“防风险、促稳定”仍是今年楼市政策的底线目标
，一系列化解风险的政策也将继续施行
。在此基础上
，针对房地产市场正在发生的新变化
，相关政策也将陆续推出
，如构建房地产发展新模式、完善基础性制度、推进“三大工程”等
。

防风险仍是底线

自2021年下半年出现流动性紧张局面以来
，房地产风险的防范
，一直是监管部门关注的重点
。

其中
，2023年的政府工作报告
，首次在化解风险的工作大项下提及房地产
，并提出
，“有效防范化解优质头部房企风险
，改善资产负债状况
，防止无序扩张
，促进房地产业平稳发展
。”

在2023年年末的中央金融工作会议和中央经济工作会议上
，同样提到了化解房地产领域风险
。其中
，中央经济工作会议将房地产与地方债务、中小金融机构的风险并列
，并提出
，“积极稳妥化解房地产风险
，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求
，促进房地产市场平稳健康发展
。”

2024年政府工作报告
，再次在“化解风险”的工作大项下提到房地产
，并基本延续了中央经济工作会议的表态
。

业内分析人士指出
，“防风险、促稳定”仍是今年房地产政策的重要目标
。

在此目标下
，相关措施也将继续强化
。除政府工作报告中提出的“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”外
，近期各地陆续推进的“城市房地产融资协调机制”及房地产项目融资白名单制度
，也是重要方面
。

根据住建部的数据
，截至2024年2月28日
，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制
，共提出房地产项目约6000个
，商业银行快速进行项目筛选
，审批通过贷款超2000亿元
。

住建部和金融监管总局还要求
，今年3月15日前
，地级及以上城市要建立融资协调机制
，既要高质量完成“白名单”推送
，又要高效率协调解决项目的难点问题
。

业内分析人士指出
，建立城市房地产融资协调机制
，是今年防范楼市风险最重要的举措
。此举体现出对房地产融资的管理更加精细化
，同时也有助于市场预期的修复和信心的恢复
。

新变化与新措施

与往年相比
，今年政府工作报告仍有新意出现
。其中
，“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”首次在政府工作报告中被提出
。

分析人士认为
，这一提法体现出房地产发展面临的大环境发生了变化
，理解这种变化
，对理解未来的政策取向至关重要
。

对于这种变化
，监管层此前已有相关解读
。2023年10月
，国家统计局副局长盛来运表示
，经过近20年的高速增长后
，房地产出现调整是正常现象
。按照机构的解读
，这也说明房地产发展已迈向新阶段
。

但同时
，房地产持续高质量发展
，仍有很强的支撑
。一方面
，当前我国的常住人口城镇化率为65.2%
，户籍人口城镇化率仅为47.7%
。所以
，无论从数量还是从质量来看
，城镇化都有较大的提升空间
。另一方面
，虽然我国的房屋总量已经达到400亿平方米左右
，但中小户型偏多
，改善潜力较大
。

盛来运表示
，“房地产总体上处在一个调整阶段”
。

在这一阶段
，供需关系表现出一些新特点
，政策导向也将随之发生变化
。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出
，推进新型城镇化过程中
，3—4亿的新市民、年轻人、工薪阶层、人才群体等对于低成本、配套好、区位好的租赁住房、产权住房有着较大需求
，而现在的高价商品房为主的供应模式无法满足这种需求
。

因此
，必须要加大保障性住房建设和供给
。

他还表示
，需要完善商品房相关基础性制度
，也就是在“人房地钱”要素配置和良性循环
。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根据需求摸查
，建立配租和配售组成的保障体系
，“保障+市场”的平衡体系；地的因素就是以人和房的因素
，决定地的供应
，要实现低成本、职住平衡、配套完善的组合；钱的因素就是根据房屋和土地供应分析项目供应
，资金来源
，包括融资对接机制下的贷款资金、保障房项目清单制下的公共资金、市场资金等
。

此外
，在传统模式下的房地产投资和消费出现降温之时
，新的动力也在不断培育
。政府工作报告提到保障房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”
，并继续强调稳步实施城市更新行动
。分析人士认为
，2024年
，这些领域将迎来持续的政策支持和更多的发展机会
。

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