在过去两年间
，买房置业这件人生大事
，在“买涨不买跌”的消费心理驱动下
，迎来了全新的格局
。新房方面
，“开盘即售罄”成为往事
，现房销售成为趋势；二手房方面
，挂牌量激增导致房价回落
，买方市场逐渐稳固
。2024年即将过去三分之一
，购房者、售房者和房地产经纪都在心中盘算
：
房价跌到谷底了吗
，今年该不该买房
？为此
，记者走访城区近20个在售楼盘
，又通过十几名房产中介的亲述
，帮助购房者寻找答案
。

新房

改善购房唱主角 现房销售成趋势

如果要选择一套心仪的住房
，你会考虑哪些因素
？除了地段、配套以及建筑质量之外
，电梯、低容积率、人车分流、私家电梯厅、品质物业等指标都会在考虑范围之内
，而这些直指购房目标——改善
。

户型迎来全新革新 宽厅四室大宅受追捧

家住城区南池公园附近的石女士近期将买房事宜提上了日程
，面对即将到来的二孩龙宝宝
，家中迫切需要购置一套四居室住宅
。“过去两年
，由于房价一直在降
，我始终处于观望状态
，但是目标区域的新房我一个没漏的都在关注
。”石女士谈及她的购房方向时
，提到了几点硬性指标
：
“首先就是人车分流
，孩子可以独立在小区内玩耍
。其次一定要四室住宅
，在两个孩子都有独立房间的情况下
，我和丈夫也想各自拥有独自的空间
。第三点不可强求
，努力买一套总高不超过8层的电梯洋房
，退而求其次的话
，不高于18层的小高层也可以
。”

记者在济安桥南路某在售楼盘采访时发现
，该楼盘在售房源主要面积为128平方米、142平方米和169平方米
。让人意想不到的是
，楼盘首先售罄的竟然是大户型
。“该项目为我们公司在济宁城区开发的第四个项目
，根据前面楼盘的销售情况
，面积128平方米的三居室户型最受欢迎
，因此新项目仍然将主要房源放到该面积段
。项目2019年开盘后
，最先售罄的居然是169平方米的大户型
，客户相中的是大客餐厅和大阳台
。”项目负责人朱经理介绍说
，“后来我们总结了最新的市场需求
，发现像我们这样的纯洋房社区
，客户除了关心价格之外
，更注重居住体验和项目品质
。”

135平方米的三居室
，客厅的开间达到7米；143平方米的四居室
，客厅开间也接近5.3米；172平方米的大四居
，客餐厅开间超过8米
，加上敞开的阳台进深超过9米
，客餐厅加上通开后的阳台面积
，达到了惊人的72平方米……目前
，房企积极应对市场需求
，推出全新的户型体验
，为购房者带来了全新的感官刺激
。

现房优势逐渐显现 期房送车位送家装

“我们项目在售房源均为现房
，上午办完手续
，下午即可入场装修
，很多客户为了规避期房的风险
，宁愿多花钱
，也要选择我们项目
。”太白楼路上某在售项目销售人员李经理说
，“项目开盘于2020年下半年
，当时正是房地产市场最好的时间
，我们的拿地价格也明显偏高
。过去三年多来
，我们克服了重重困难
，在没有清盘的情况下按时交房
，取得了客户的信任
。”谈到了在售房源价格
，李经理坦言
：
“的确降了价
，小高层每平方米最高降价接近2000元
，洋房则在1500元左右
。没办法
，市场就是如此
。”

与所见即所得的现房相比
，在售期房项目则拿出了更多诚意
，以吸引消费者的关注
。“我们的房子
，‘赠送’10平方米到15平方米不等的面积
，例如半封闭阳台的计算面积约三分之一、北次卧赠送一半面积、私家电梯厅的赠送、两个南向飘窗的赠送等
，折算上赠送面积
，房子的公摊不足10％
。”济宁高新区鸿广路某在售楼盘销售经理于女士告诉记者
，“为了加强与周边楼盘的竞争
，今年年初
，项目拿出了‘杀手锏’
，购买小高层赠送车位
，洋房赠送车位和储藏室
。除此之外
，我们还联合装修公司
，赠送价值10万元的建材和家电
，客户只需支付人工费用即可
。”种种折算下来
，该项目的小高层房源单价已不到6000元
，洋房则在7000元左右
。

搁置置换计划 前置新房购买计划

过去十年间
，卖了老城区的老房子
，去新开发区域购买一套新房
，通过置换的方式改善居住条件的市民不在少数
。随着过去两年间二手房价格的回落
，不少市民的购房计划搁置
。

“等了三年多
，就想给父母置换一套舒适的房子
，现在只能眼睁睁看着他们旧房子的价格一步步往下走
。”80后市民王先生谈及过去最后悔的事情
，非换房这件事莫属
，“我关注的新房虽说也跌了
，但是远不如老房子跌得厉害
。”2017年
，原本在苏州从事建筑设计工作的王先生
，为了照顾父母回到济宁
。他最大的梦想就是利用自己的存款为父母购买一套新房
，由于职业影响
，他始终没有找到心仪的房源
，“济宁的住宅项目大多采用真石漆制作外立面
，而外地的高端住宅现在都采用干挂石材、铝板等
，项目整体品位较高
。可我等了多年也没等到这样的项目
，却等来新旧房源置换差价的扩大
。现在不打算等了
，先购买新房
，再找合适的机会处理旧房
。”

记者采访中发现
，由于房贷政策进一步宽松
，特别是商业贷款利率趋近公积金贷款利率
，不少原本计划卖掉旧房后全款购置新房的市民
，选择前置购房计划
。“今年我已经65岁了
，腿脚越来越不方便
，每天爬上爬下5楼
，实在吃不消了
。在孩子的鼓励下
，今年3月份我购买了一套高新区的新房
，总价73万元
，贷款42万元
，月还款约占我们老两口退休金的三分之一
，预计中秋节前后交房
。以后上下楼有电梯
，距离孩子上班的厂子也挺近
，除了买菜不方便
，别的都挺好
。”现居住于任城区古槐街道吉祥小区的刘阿姨告诉记者
。

二手房

刚需观望渐入尾声 市场回归居住属性

春节过后
，不少购房者或许已经发现
，朋友圈里过去两年间专注于新房带看的房产中介
，如今又重拾老本行
，专注于二手房销售
。刷屏般的房源、马不停蹄地带看
，这一切的信号似乎都在朝向一个方向——二手房以价换量的趋势正在明确
。市场在度过了一个长时间的冷静期后
，买卖双方皆以一个合理的心态审视市场
，进而理性判断
。

房主变现心理明确 持币购房更加务实

“2018年我结婚的时候
，关注了洸府河畔的某高层住宅小区
，当时一套面积为143平方米的三居室
，包括车位和储藏室的售价为128万元
。过去6年
，上周我以93万元的价格购入了相同户型
，省下了30多万元
。”市民许女士告诉记者
。无独有偶
，在该楼盘向北三个路口的某小区
，市民张女士新购买的一套面积147平方米的高层住宅也仅为87万元
，比高峰期跌去了三分之一
。

市民郑女士向记者介绍了过去四年间的购房经历
：
2020年购入济北新区一套学区房
，单价接近10000元；2021年
，父母为了看孩子方便
，又在距离十分钟车程的位置购买了一套洋房
，单价约为1.25万元；2021年
，郑女士为让女儿接受更好的教育资源
，她以近123万元的价格购入了一套秦庄小区68平方米的住宅
。“毫不夸张地说
，三套房子亏出了一套房子
。”郑女士介绍说
，“今年3月2日
，二孩降生
，我打算卖掉第一套学区房
，经过讨价还价
，房子挂牌40多天出售
，单价不到8000元
。但我不后悔
，变现是第一要务
。”

不少人发现
，进入3月后
，二手房价格又出现了一波回落
。“原因是成交量在回升
，购房者对当前二手房价格的接受程度较高
，之前虚高的标价迎来了实际的成交
，因此价格出现了回落实属正常
。”长虹路上某房产中介江经理告诉记者
，“很多客户不是手中没钱
，他们中有的持币观望了两年多
，现在下手的客户逐渐增多
，选择上也不再不切实际
，关注房源价格的同时
，更注重上下班的通勤以及接送孩子的便利程度
，总之越来越务实
。”

部分二手房性价比突出 直接拉升成交量

“闲置二手房变现
，原来除了选择出售以外还可以出租
。但是随着二手房价格的回落
，选择出租的房源越来越多
，这导致租房价格明显下降
。例如一套主城区配套齐全的高层三居室住宅
，2020年之前的租金至少每月2200元以上
，如今不到1700元
。”琵琶山社区某中介曲大姐说
，选择低价出售房源换取资金的房主越来越多
。

记者在调查中发现
，即便是新房可以带来更好的居住体验
，但是面对性价比日益突出的二手房价格
，新房市场仍然有些招架不住
。“近期
，选择二手房的客户越来越多
，我们公司也把工作重心从新房带看转回二手房
，成交量回升明显
。”蓼河新城某中介负责人欧大姐说
，购房者心里都有自己的经济账
，二手房所能省下来的时间成本、利率成本乃至装修成本
，都是实打实的真金白银
。

房主放低姿态、购房者真心购买
，二手房市场的冷冬似乎正在远去
。在急售房源驱动下
，济宁城区几乎所有小区房源价格都出现了回落
，不少持续关注楼市的市民选择出手
，他们中多数都是有着子女入学、婚前购房、就业安居等刚性住房需求的人士
。“上周我购入一套红星东路洸府河畔的住宅
，146平方米配套车位储藏室的成交价格为105万元
，恰好是我三年前看的同一套房源
，售价便宜了几十万元
。”市民宋先生说
。

告别盲目投资 置业让生活更美好

2019年
，市民张先生购买婚房时
，在选择高层住宅和洋房之间犯了难
。“当时我咨询了上海的同学
，他分析了同区域两个项目的参数告诉我
，一个容积率1.1的纯洋房社区
，16栋楼只有430多户
。而两梯四户的高层住宅
，两栋楼就有500多户
，你觉得哪个住着舒服
？”张先生回想了曾经的购房经历说
，“于是我果断选择了前者
，虽说当时房价每平方米贵了1500多元
，但是现在两者的二手房差价达到了3000多元
。我在高峰期买的
，但是房子现在依然没有赔本
。”

谈及未来房价走势
，不少业内人士给出了这样的回答
：
人人都想买的房源
，价格或许还会坚挺；相反
，人人都选择出售置换的房源
，价格还会回落
。“例如一层多户的塔楼
，东户下午没阳光
，西户上午没阳光
，中间户则不是南北透通
，这样的房源就算楼间距再大
，实际住起来也并不舒适
，因此在二手房市场的价格持续下跌
。”专注房产投资20多年的市民刘女士说
，“不是说人人都要购买洋房、低密度住宅或者人车分流小区
，高层住宅依然有市场
，那些两梯两户、小区体量不大、单户面积较大的高层住宅
，接受度仍然较高
，因为可以满足大部分人群的改善需求
。”

来源
：
济宁晚报

网友看法

1、网友知足常乐liquancai
：
还没降到底呢
，接下来还的降

2、网友joyce22626
：
好多人才刚刚醒来
，发现房子原来是收割我们的一件工具
，你觉得到谷底了吗

3、网友我非我尔非尔
：
想都不用想
，房价远没有到底呢

4、网友蝉鸣蛙叫的年代
：
恢复以前一样
，国家分公房制度
。

5、网友南京庆哥LQP
：
目前看只跌至腰部
。

6、网友否极泰来
：
到没到谷底不知道
？得问问资本们咋说
？

7、网友紫禁之巅煮酒
：
才开始而已

8、网友朴实海浪fd
：
等着吧 还没有到底
。怎么涨上去的
，再怎么跌下来
，

9、网友雨落幽燕
：
我感觉房价跌的差不多了

10、网友真诚阳光D0d
：
房价在党

11、网友wangjinyi
：
想听听你的意见[捂脸]

12、网友天涯明月刀济宁
：
小编辛苦

13、网友该出手时就出手CQ
：
这个问题要问专家
，可是TM专家也不知道问谁啊[大笑][大笑][大笑]

14、网友290吴彦祖
：
涨了20年
，跌了1年就到底了
？ 别人恐惧你加仓呀