你有没有注意到
，
到了今年年底
，
传出不少消息说房价马上就止跌回稳了
，
甚至很多城市的一些数据都开始上涨了
。


但是我得告诉你
，
可能没说的那么容易
。


为什么这么说
？房价到底什么时候迎来拐点
？未来又是什么趋势
？

其实不需要盲目去猜
，
因为客观规律都是有迹可循的
。


这篇文章我不仅会带你参考其他国家的经验
，
还将告诉你一个未来很重要的趋势
。


一说到中国房价未来走势
，
人们常常会拿日本和美国房地产市场当参考
。


日本房地产泡沫破裂后房价长期低迷
，
经济也受到巨大冲击
。
有些朋友瞧着现在的经济形势
，
更倾向于认为中国可能会重蹈日本房地产泡沫破裂的覆辙
。


但是先不说两国产业升级前景和国家规模这些不一样的地方
，
就单看核心城市人口占比
，
就能清晰看出二者存在显著差异
。


中国是一个地域广阔、人口众多的国家
，
内部市场规模巨大
，
区域经济发展差异较大
。
这意味着不同地区的房地产市场有不同的发展阶段和需求特点
。


相比之下
，
日本国土面积相对较小
，
人口总量也少
，
房地产市场的规模和复杂程度与中国有很大不同
。


人口分布和城市集群的差异也非常明显
。


日本的东京都市圈和大阪都市圈的人口总和占全国总人口的约50%
。


而中国的北上广深人口总和仅约占全国总人口的6.5%
。
即便加上所有二线城市
，
人口占比也才 25% 左右
。


这就说明咱中国的人口分布得更广
，
各地房地产市场的需求情况也更为复杂
。


再来看美国的情况
。


1920 年的时候
，
美国城市化进程加速
，
大量人口涌入城市
。
二战后
，
因为城市过于拥挤
，
郊区住宅开发就像雨后春笋般冒了出来
，
到了 70 年代
，
郊区人口甚至反超了市中心人口
。


80 年代
，
互联网技术革命爆发
，
科技公司好似一群逐水草而居的骏马
，
离开市中心
，
在郊区打造出像硅谷这样的科技园区
。
这种趋势发展到21世纪初的时候
，
就让美国形成了三大城市集群
，
这些集群吸纳了超过一半的美国人口
。


好巧不巧
，
美国这些房地产市场的发展历程
，
和咱还真有相似的地方
。


2011 年
，
中国城市人口首次超过农村人口
，
这标志着中国城市化进入了一个新的阶段
。
如今
，
我们的大城市也面临着交通拥挤、住房紧张等问题
。


而且
，
已经有部分有钱人开始倾向于居住在环境优美、空间开阔的郊区
，
而市中心的住房则更多地作为投资或者学区房持有
，
不过当然
，
这只是其中一小部分趋势
。


而对比美国 80 年代互联网革命
，
科技公司和人才都跑去郊区
，
才有了硅谷这样的地方
。
产业和人才的转移也是我们现在的一个趋势
。


比如广州的南沙区
，
地理位置和硅谷非常类似
，
处于广州和深圳两个超级大城市之间
。
是粤港澳大湾区的几何中心
，
还拥有世界级的深水港
。
如今
，
华为、小马智行等高科技公司纷纷入驻南沙
，
这不仅推动了产业的转移
，
也带动了人才的流动
。


这背后
，
其实是中国产业升级和新城市集群崛起的一个缩影
。


所以单看这一方面
，
我们也能想到
，
未来可能会面临城市分化的趋势
。


我们不妨大胆预测一下
，
未来中国可能会出现五大城市集群
。


以上海为核心的长三角城市集群、深圳和广州引领的珠三角城市集群、北京坐镇的京津冀城市集群、武汉为核心的中部城市集群以及成都和重庆领衔的川渝城市集群
。


这些城市目前人口已经占到中国总人口的 25%-35%
，
而且未来还有增长的空间
。


很多人担心人口负增长以后未来就没有接盘侠了
。
确实
，
这几年全国出生人口一直在减少
，
但从城市圈的人口流动来看
，
许多大城市的人口仍处于上升趋势
。


退一万步说
，
就算人口负增长真对房价有影响
，
那也是二三十年后的事儿了
，
因为现在一般的买房的主力军年龄在28-55岁
，
也就是1969-1996年出生的这批人
。


所以
，
关键得看人口增量
，
看哪些城市人口在流入
，
这才是重点
。


为什么年轻人拼命往大城市挤
？因为产业更丰富
，
就业机会更多
。
这就导致城市的房价分化严重
。


像北上广深9-12月的成交量非常火
，
甚至上海11月二手房卖了2.6万套
，
深圳成交也不少
，
但小城市降价都没人买
。


只要一二线城市有产业、有就业机会
，
经济能持续发展
，
就会有人口持续流入
。


所以大家要做好准备
，
未来
，
城市分化是肯定的
，
大城市可能会止跌回稳
，
小城市的房子则会更注重居住属性
。


不过现在房地产市场的库存压力还是很大
，
尤其是三四线城市
，
房子多得卖不出去
，
供应量远远大于需求量
。
而且经济复苏的脚步还不太稳当
，
大家对收入的预期也不太乐观
，
这都抑制了买房的需求
。


那房价什么时候能回稳
？

如果参照美国的房价走势
，
中国房价在 2021 年 3 季度达到顶点后
，
可能需要经过长达 24 个季度的调整
，
差不多要到 2027 年下半年才能真正企稳止跌
。


虽然这只是乐观估计
，
但是足以说明
，
房价往往是随着经济周期浮动的
，
并不会永远跌下去
。


政策的应对和市场的调整至关重要
。


2006年美国房地产泡沫破灭后
，
美国采取了一系列救市措施
，
先是救银行
，
向其注入流动性
，
防止银行发生系统性危机；

接着救市场
，
通过降息盘活流动性；

还救业主
，
降低房贷利率
，
减轻业主压力
，
避免法拍房大量涌现
。
因为法拍房的增多会进一步打压房价
，
形成恶性循环
。


我们现在采取的一系列类似的政策也类似
。


一方面实行适度宽松的货币政策
，
降准降息
，
稳住楼市
，
维持市场的流动性
，
让房地产市场以及整个经济不至于因资金紧张而停滞
。


另一方面推动产业升级
，
试图创造就业机会和新的经济增长点
，
进而支撑房地产市场的需求
。


而现在的一揽子政策砸下去
，
作用多少也是会有的
，
但是要也要看到
，
放的水去了哪里
，
老百姓能接到多少水
。


讲了这么多
，
其实最核心的还是要看政策和市场的博弈
，
房价是随着经济和债务周期浮动的
，
房价不会永远跌下去
，
但是关键在于债务危机什么时候能化解
。


而这背后的根本就是
，
失衡的财富结构什么时候能修复
，
老百姓的收入什么时候能提高
。


所以我们不必对房价的短期波动过度焦虑
，
而应关注其背后的经济规律和政策导向
。
最重要的是把目光拉长
，
也许我们会在将来看到城市格局的重塑
，
房价也会在不同区域呈现出不同的走势
。


如果感兴趣
，
后面咱可以继续分析关于日本房价泡沫的经验
，
讲讲在这种情况下
，
普通人怎么应对
。
当然还是提醒大家一下
，
当下对咱普通人来说
，
如果要买房
，
一定要量力而行
，
千万不要上很高的杠杆
。


网友看法

1、网友多才明月x：8条建议 ，望采纳！ 1.全国性取消公摊。2.改革物业制度，改革学区制度，降低房屋租赁，买卖费用，规范中介费，探索公益性质交易平台！逐步取消物业费，融合社区+物业管理制度。3.推行房产税，对二套以上住房加征房产税。4.进一步降低商业贷款利率，加大公积金贷款额度和利率支持力度。5.全面加大生育补贴力度，给予一孩，二孩，三孩补贴实质性住房补贴，利率优惠，额度支持。6.推动新房和存量房屋智能，节能环保，宜居，适老，适幼化建造，改造。7.加快城市配套规划，建设，确保城市优质教育，医疗，交通，商业综合体各区域均衡配置。 8.提升城乡居民，种粮农民，产业工人收入水平，提高未就业和困难群体保障水平，提高住房公积金缴存比例，提高个税起征线，加大高收入人群税收力度，推进共同富裕。

2、网友龙游四海16888：只有停止大规模的新房建设就可以了

3、网友阿敏写字：分析的特别到位

4、网友花果山风景：分析到位有共同感

5、网友神州正义之士：100年以后[呲牙]

6、网友我要好好努力学习：还梦呢[捂脸]