伴随2026年开年楼市政策密集加码
，
首套房贷利率跌破4%、换房退税政策延长等利好频出
，
“房价即将重启上涨”的声音再度浮现
。
然而
，
历经近四年的楼市调整
，
全国70城新房和二手房价格分别回撤10.1%和17.4%
，
回到2019年和2017年水平
，
部分三四线城市跌幅超20%
。
当前市场已告别普涨时代
，
2026年房价绝非“全域上涨”的简单复刻
，
而是一场深度分化下的结构性博弈
，
所谓“全面启动上涨”的论调
，
需结合底层逻辑与区域现实理性审视
。


要判断2026年房价走势
，
必先厘清近四年下跌的核心逻辑——这并非短期周期性回调
，
而是支撑房价二十年上涨的底层动力集体反转
。
1998年至2021年的普涨时代
，
源于住房市场化、城镇化红利、土地财政、货币超发等六大因素共振
，
形成“越涨越买”的正反馈
。
但2022年以来
，
这六大“发动机”相继熄火
，
人口净减少、置业主力人群萎缩、居民杠杆率触顶、库存高企、预期转弱等七大压力凸显
，
楼市进入“人口顶+杠杆顶+预期顶”的三顶叠加期
，
这种趋势性调整决定了普涨基础已彻底消失
。


从2026年整体态势看
，
全国层面将呈现“L型触底、跌幅收窄”特征
，
而非全面上涨
。
基准情景下
，
2026年新建商品住宅均价跌幅将收窄至-1%~0%
，
较前几年年均跌幅明显缓和
。
支撑这一判断的三大因素的是政策托底、购房成本下降与核心城市止跌信号
。
截至2025年前三季度
，
全国200个省市出台超470条优化政策
，
限购限贷全面放松
，
信贷与财政补贴形成合力；首套房贷利率降至3.5%~4%的低位
，
部分区域低至“2字头”
，
房价收入比创历史新低
，
刚需购房成本进入合理区间；2025年4月已有12个城市新房价格上涨
，
5个城市二手房价格回升
，
市场底部支撑逐步形成
。
但“跌幅收窄”不等于“上涨启动”
，
全国性上涨缺乏需求总量与预期基础
。


2026年房价的核心矛盾的是区域分化加剧
，
“冰火两重天”的格局将持续深化
，
仅少数板块具备上涨动能
。
一线核心城市凭借稀缺资源与稳定需求
，
成为上涨的主要载体
。
北京、上海、深圳等城市年均人口净流入超50万
，
教育、医疗、就业资源集中
，
核心区域房价将实现2%~3%的温和上涨
，
近地铁、靠产业园的品质盘将领涨
，
虽难现暴涨
，
但能跑赢通胀
，
具备保值属性
。
强二线城市则呈现结构性回暖
，
杭州、成都、武汉等产业基础扎实、人口持续导入的城市
，
整体房价维持0%~2%的微涨或持平
，
回暖集中在核心板块与改善型房源
，
远郊区域仍面临去化压力
。


与之形成鲜明对比的是
，
弱二线及以下城市难改低迷态势
，
与核心城市差距持续拉大
。
弱二线及三线城市普遍面临人口净流出、库存高企问题
，
2025年普跌5%~10%后
，
2026年跌幅收窄至±3%
，
但仍将低位震荡
，
缺乏产业支撑的城市可能长期徘徊
。
四线及以下城市形势更为严峻
，
住房空置率已达25%以上
，
置业主力人口持续流失
，
2026年房价仍将保持年均-8%~-15%的跌幅
，
部分县级市房价可能回归2015年水平
，
投资属性基本消失
。
这种分化意味着
，
判断房价是否上涨
，
必须绑定具体城市与板块
，
脱离区域谈“上涨”毫无意义
。


三大关键变量将决定2026年房价的最终走向
，
进一步制约全面上涨的可能性
。
政策层面
，
“托而不举”是底线
，
基调为“防风险、稳预期、促转型”
，
不会重回大水漫灌老路
。
当前政策工具箱已全面打开
，
但若缺乏8万亿元级额外财政刺激
，
市场低迷状态或延续至2027年
。
人口与预期层面
，
25-39岁置业主力人群减少趋势不可逆
，
若出生率持续低迷
，
需求收缩压力将进一步加大
，
而“越跌越不买”的预期循环难以快速打破
，
即便政策利好不断
，
刚需释放节奏仍较缓慢
。
房地产税层面
，
试点已扩至10省
，
2026年若渐进式推开
，
短期可能带来5%~8%的一次性折价
，
长期则抑制投机
，
让市场回归居住属性
。


面对2026年的分化楼市
，
“房价上涨”的命题需转化为“如何选对资产”
。
刚需购房者可把握窗口期
，
优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房
，
聚焦通勤便利、配套完善的中小户型
，
规避远郊盘与超高层房源
。
改善型购房者可利用“卖旧买新”政策红利
，
置换品牌房企开发、物业优质的品质盘
，
这类房源在分化市场中更具抗跌性
。
投资者则需彻底放弃炒房思维
，
仅可少量配置一线核心区的稀缺次新房
，
核心目标从“增值”转向“保值”
，
非核心区域房产应坚决剥离
。


综上
，
2026年房价不存在“全面启动上涨”的基础
，
全国整体将在底部盘整
，
仅核心城市核心板块呈现温和上涨态势
，
多数低能级城市仍处于去化与价格调整周期
。
楼市已从“普涨红利时代”进入“精准择址时代”
，
所谓“房价又要启动上涨”的论调
，
本质是对政策利好的过度解读
。
对于购房者而言
，
抛弃普涨幻想
，
聚焦居住需求与核心价值
，
才是穿越市场周期的理性选择
。


网友看法

1、网友自强不息宇宙xO：所有资产无一例外全部贬值，全世界的任何资产都要贬值，一位大咔这几天讲座说得太好了，所以千万别高杠杆买房子，高杠杆买房悔一生看看失业率，看看结婚率，在看看生育率，以后人口越来越少，每样资产都得降价

2、网友说话一针见血的老百姓：我们这儿已经大涨了，房价马上飞天

3、网友叫我军哥：都想把自己手上的老破小加高价卖出去，问题是没有人接手啊[哈欠]

4、网友当牛做马的牛：房价涨不涨，看人口流向。

5、网友龙龙dhdsdi：早就该上涨了，房子越涨价卖的越快，越跌价反而没人买……

6、网友简简单单142968678：房价一定会暴涨！房价一定会短时间再创新高！带动7千万人口就业增收，拉动全社会经济的增长！疫情这几年经济要想重回正轨，必须让房价涨起来！

7、网友荷花：房子是用来住的！ 好多老百姓还买不起房子呢！ 所以房价不会涨！ 问题是房价跌成这样，买房的反而更少了。说明啥问题？

8、网友自在金桔on：成都买房的人多起来了

9、网友正义的光：有戏！今晚马戏团，有你的戏！[酷拽]

10、网友爱吐泡泡的鱼。：我差一点就信了。[捂脸]

11、网友福美斯租车一锋哥：我想把房子卖了，租房子住，这个观点的人有没有

12、网友cofe豆：不用涨，我现在降价30%，赶快接手我的房子吧！我现在想置换大的，已经卖了2年了，还没脱手！

13、网友旋律1394：啥叫底部盘整，啥叫低能级城市？为啥这么多奇怪的名词。正常的描述不行吗？

14、网友我是一个孤独的卖房人：大连跌了60%以上

15、网友11欢欣喜悦：大把的法拍房还没放出来[捂脸][捂脸]

16、网友希望有个自由好心情：想让房价上涨的都是坏！现在谁没房？还不是低收入的普通百姓！有钱人还有没房的？让房子回归它的本质属性吧！

17、网友一往无前至冬：物价都要上涨，房价不涨说不过去啥[捂脸]

18、网友运动布雷特9f6：一旦有行情，果断卖出

19、网友Long712742：啥时间市中心上涨到5000左右一平米，我在出手买[大笑]

20、网友番茄471037146051943：人口下降