最新1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，已连续三月稳定在历史低位。
从监测的103个重点城市数据来看，11月份首套房贷利率平均为4.09%，二套房平均为4.91%，较去年最高点分别回落165BP和109BP，均创历史新低。
其中，十多个大中城市的首套房贷利率跌破4%，如大连首套房贷利率降至3.95%，石家庄等降至3.8%，清远等地最低触及3.7%。随着金融支持政策的逐步释放，国内城市的首套房贷利率渐次迈入“3时代”。
增强购房信心
房贷利率为何会达新低？
受疫情等因素影响，购房者普遍信心不足，唯有降低购房者的成本，才可能让房地产市场有所回暖。
据调查，近三年来，居民的储蓄意愿不断提高，投资意愿明显下降。
根据中国人民银行发布的《2022年第三季度金融统计数据报告》，储蓄是大多数居民的首选，“更多储蓄”的占比达到58.1%，第二季度更是达到58.3%，为近几年的峰值；倾向于“更多消费”的居民占比较为稳定，维持在22%左右；而倾向于“更多投资”的居民占比最少，仅为19.1%。
具体来看，在居民欲增加支出的项目中，选择购房的占比基本呈下降趋势，近一年来始终在18%以下。而教育（30.0%）、医疗保健(27.2%)、大额商品(19.4%)是居民们更愿意增加支出的项目。
购房者信心不足，也直接反映在商品房销售上。
2022年，全国商品房销售面积、销售额一路下滑。1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房累计销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。
整体上来看，除在本年年初略有回暖外，一年来，房地产开发景气指数基本呈下跌趋势，且在9月、10月均跌至95以下，这代表着房地产市场处于较低景气水平。
政策助推
除了市场行情表现较弱，“有迹可循”的政策也助推房贷利率下降。
2022年，受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压。为此，中央多次部署稳经济政策，稳定房地产市场也是题中之义。
国务院常务会议多次强调“因城施策”；人民银行、外汇局传达学习党的二十大精神，提出“更好满足居民的刚性和改善性住房需求”，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。后续各地对房地产市场的支持程度也将进一步加强。
维稳宏观经济
房贷利率下调，从短期上看，将在一定程度上减缓银行营收增速。
据央行10月28日发布的最新数据，2022年三季度末，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%。前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的4.7%。个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%。
根据光大证券的测算，在极限测试下，将按揭贷款中的首套房贷（以九成计算）利率全面下调至LPR，且政策在全国范围内执行，居民房贷利息支出将减少1900亿元左右，将影响上市银行年营收增速约2.9个百分点。
而作为房贷发放主力军的国有大行，由于按揭贷款额度占比相对较高，若下调存量房贷利率，所受影响可能更为明显。
但在市场端，房贷利率的下调，有助于降低购房者的资金成本，增强购房信心，提振市场情绪。长期看，有望为房地产行业和城市财政收入带来利好。
在宏观层面，房地产市场的复苏，势将对各地区的财政收入带来影响。除房地产在开发环节中的“土地出让收入”是地方政府的一项重要财政收入外，在建设与销售环节中，所涉需缴的增值税、所得税、房产税等各项税费也是地方财政收入的重要来源。降息措施在一定程度上将对当前下行的房地产销售起到刺激作用，也或在一定程度对后续的卖地收入起到支撑。尤其对一些对地产依赖度大的省份来说，地产的复苏对整个经济至关重要。
在31个省份中，海南的房地产依赖度为24.3%，是唯一一座高于20%的城市。贵州排在第二位，依赖度为19%。此外，浙江、重庆、广西、陕西、四川等10个省市的依赖度，也均超过了15%，其中西部省份占比较大。
房贷利率仍存在下调空间
那么，房贷利率还将继续下降吗？据多位专家表示，房贷利率仍存在下调空间。
东方金诚首席宏观分析师王青在采访时表示，受疫情影响，下半年消费修复将较为温和，房地产还会低位运行一段时间，年内5年期以上LPR或许还将下降15-20个基点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于购房者来说，一个好的购房时机已经形成，但由于市场反应较为迟钝，一些重点城市的房贷利率还有下调的空间，尤其是二套房。
目前，政策的核心诉求在于促进市场回稳，各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施，维护购房者合法权益，稳定社会经济发展。在一系列政策组合拳下，做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作。
栏目主编：张陌、尤莼洁
来源：作者：宋冬辰 徐嘉滢 连俊翔
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