房地产增量时代
，大中小城市的楼市一荣俱荣
，现在到了存量时代
，有的只是分化、分裂
。那些关于房价猛涨的整体性、概括性判断
，越来越站不住脚了
。

冰川思想库特约撰稿丨熊志

沉寂许久的房地产市场
，开始格外热闹了起来
。

这两天
，“疫情三年
，涨回来只用了一周”的话题登上了热搜
。曾经人烟稀少的售楼处
，再次门庭若市
。一位中介对媒体侃侃而谈
，“恐慌
，生怕买不到
，真的不缺购买力”
。

一周涨回三年前
，我们又来到了暴涨的前夜
？

01

楼市在回暖
，在复苏
，这个判断当然是成立的
。

前几天
，在睡前刷短视频时
，看到一个深圳房产中介的同城直播
，镜头里的售楼处
，人声鼎沸
，这让我一度以为是错觉
，深圳的楼市
，已经“狂飙”到了需要深夜排队抢房的地步吗
？

后来
，这事不仅被证明是真的
，还登上了热搜
。据报道说
，那个楼盘位于深圳龙岗区
，位置相当偏僻
，首付三成大概90万元
，开发商送60万元
，等于只要30万元首付就能签约
。

于是出现了一个很奇妙的现象
，一边是一批提前上车没享受到优惠的购房者
，在旁边举着退房的牌子维权；一边是长长的抢房队伍
，人们通宵排队
，试图用30万的低成本
，实现他们在深圳的安居梦
。

深夜抢房的队伍中
，我不知道其中有多少是雇佣充场的“托”
，看数据成交确实不错
，据说2月17日当天就卖出去了17套
。

▲售楼处门口提前排队的人群（图/网络）

后来
，这一变相降低首付的政策
，很快就被叫停了
。但如此热闹的场面
，放在一年前是不敢想象的
，它说明购买力在重新跑步进场
。大城市的市场
，永远有你想象不到的疯狂
。

这并不奇怪
。为了缓解下行压力
，地产利益链上的各方
，能拿出来的刺激手段不断拿出来
，试图激活市场信心
。

比如就在昨天
，扬州打响了三四线城市取消限购和限售的第一枪
。相较于试探性地松绑
，武汉则直接摊牌了
，将房地产行业定性为“困难行业”
，给楼市刺激政策披上了“稳经济”的外衣
。

开发商就不用说了
，被提前还贷潮折磨的银行
，为了鼓励大家贷款买房
，同样坐不住了
，房贷年龄延至80岁
，行不行
？不行那就90岁
。

延迟退休加延期还贷
，成了刺激楼市的又一剂强心针
，果然是“办法总比困难多”
。

02

现在的房地产市场
，给人以一种要把失去的三年抢回来的感觉
。

政策端在刺激
，开发商在让利
，中介在吹风
，炒房客摩拳擦掌
，就连专家学者也开始摇旗呐喊了
。前两天一位学者就鼓吹道
，“兔年楼市必将回暖部分城市可能出现‘缺房’现象”
，营造出一种暴涨前夜的感觉
。

对很多人来说
，买房是买个升值的预期
，在全方位的气氛烘托煽动下
，想要让他们按捺住买房的冲动并不容易
。但盲目鼓吹“疫情三年
，涨回来只用了一周”
，是不是合适
？

对此
，我是有些怀疑的
。

首先
，这一说法在数据层面没有任何支撑；其次
，它忽视了一个重要因素——中国的房地产市场早就不是铁板一块的了
。三四线的楼市和一二线的楼市
，核心区域和郊区
，完全就是冰火两重天的两个世界
。

深圳人深夜通宵抢房
，能证明十八线城市的楼市
，在快速反弹吗
？上海楼市的成交量在显著增长
，能代表县城楼市的库存在加速出清吗
？当然不能
。

别说上海、深圳
，同样是小城市的西双版纳
，尽管这两天据说“涨了很多
，每平米涨了1500—2000元”
，但它同样代表不了广大小城市的现状
，它顶多能代表一个旅游城市的阶段性爆发
。

说白了
，现在的房地产市场
，根本就没有所谓可以用一句话简单概括的基本面了
。

房地产增量时代
，大中小城市的楼市一荣俱荣
，现在到了存量时代
，有的只是分化、分裂
。那些关于房价猛涨的整体性、概括性判断
，越来越站不住脚了
。

图/图虫创意

影响房价的因素有很多
，核心无非是供需关系
，城镇化高歌猛进时
，大量的农民进城
，县城楼市也有春天
，现在城镇化放缓
，人口开始负增长
，根本已经没有那么多新增购买力了
。

关于房价走势有个知名判断
，叫“长期看人口”
。一二线城市有源源不断的人口流入
，三四线城市
，甚至十八线城市
，楼盘还在不断建
，但产业空心、人口流失
，哪来那么多接盘侠呢
？

去年
，因为想让家里人从村里搬到县城
，在网上看了一些房
，也加了一些中介好友
，后来发现
，一些总价才三四十万的房子
，挂了大半年都卖不出去
。

县城的房子早就不好卖了
，没有疫情也一样
。不知道你有没有发现
，返乡置业的话题
，这两年基本消失了
？

03

从经济大局的角度考虑
，房地产行业当然需要提提气
。楼市活跃不起来
，土地财政遇冷
，地方债风险会越来越大
。房产大幅贬值
，相信广大购房者也不会愿意看到
。

但我总觉得
，经历过前些年的野蛮生长后
，我们应该认识到一个基本事实——这一行业应该尊重它的规律
，而不会是一味地人为造势、吹风
，靠胡说来营造出一种虚假的繁荣
。

一线城市的楼市在复苏
，不代表所有城市都在快速回弹
。局部回暖和全面回暖
，积压的刚需释放和地产市场步入稳定的上行期
，这是两个概念
。

现在的问题是
，在“疫情三年
，涨回来只用了一周”这类缺乏论据支撑的口号式论断的煽动刺激之下
，人们很容易对当前的市场出现失真的判断
，焦虑地进场搏杀
。

这几天
，一位短视频博主“小张”爆红
，她的内容挺简单
，就是教人们如何坐公交车、如何坐地铁、如何一个人去医院看病
。这些在大城市生活惯了的人看来稀松平常的技能
，为何还需要专门的指引教学
？

原因很简单
，在大城市之外下沉市场
，还有基数庞大的小镇、乡村人群
，他们没有接触这些现代化的元素
，所以需要刻意地去学习
。如果说非要有基本面
，那五环外他们可能才是
。

图/网络

房地产市场也是一个道理
。

算上县级市、地级市和直辖市
，中国有600多个城市
，“疫情三年
，涨回来只用了一周”
，哪怕是发生在某个大城市的真实情况
，也不要以偏概全
，把它当做一种整体局面
。

这不单单是报道价值的问题
。说白了
，房地产行业关联利益太多
，相较于唱衰
，往上行方向吹风造势
，一味鼓吹房价要暴涨
，是符合很多人利益的
。

最后猜一下
，“疫情三年
，涨回来只用了一周”
，是如何传开的
？反正报道是这样说的
，“不少房产中介这几天都在社交平台疯传这句话”
。是的
，不是别人
，正是房产中介
。

网友看法

1、网友ji1234567890
：
我刚需
，年前定了套二手房
，房东有三十多万的贷款
，申请提前还贷
，要排队到四月中下旬
，我也只能等[流泪]

2、网友未央生
：
最后想再割一波韭菜确实不容易

3、网友缘分154970290
：
要有人买才是硬道理！！快玩完的中国房地产！！

4、网友贝245667882
：
房价涨没人管
，降价有人管
，谁能告诉我为什么
？

5、网友邱子承满满正能量
：
那是的都是中介在造势
，制造虚假信息
，就该管管他们！

6、网友今天34度
：
春江水暖鸭先知
，行情好不好看土拍
，开发商最清楚
，反正我们当地土拍都是城投托底一轮竞价接盘
。

7、网友外卖哥从来不偷懒
：
买啥都可以
，就是不能买房

8、网友沉着奶酪dv
：
首付虽低
，但只要买过手
，就是背上了一座大山
，开始给银行打工一辈子了
，一辈子都不轻松了
，要是以后房价继续跌又该怎么办
？

9、网友1963刘
：
房地产最鼎盛时期已经过去了！别再相信楼市再会上涨！

10、网友爱管闲事6232176883
：
我们这里
，工地都停了
，建好的还没卖出去
，空地也不敢建了！

11、网友彭山小管
：
我们县
，离成都市中心60公里
。现在二手电梯房
，90平方米
，带装修
，40多万到处都是……步梯28万
，90平方米
，没人买……

12、网友文峰网咖楊瑩瑩
：
房子可能会暴涨
，会出现缺房现象
，大家赶紧抢购吧

13、网友曹纪明
：
据报道说
，那个楼盘位于深圳龙岗区
，位置相当偏僻
，首付三成大概90万元
，开发商送60万元
，等于只要30万元首付就能签约
。-----8折嘛

14、网友赚不了钱
：
再次呼吁全国各地人民宁可住桥洞也不要贷款买房
，道理不用多说
，做房奴可不是一年二年可能就是一辈子

15、网友淡泊的奶茶ly
：
不吹泡沫破的还没有那么快