继1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后
，多地房贷利率开始密集下调
。

农历新春后
，调整步调更加频繁
，不少重点城市小步快跑进入“3”时代
，首套房贷利率最低降至3.7%
。房贷利率密集下调之后
，提前还贷潮再起
，银行压力逐渐增大
。

据诸葛找房数据研究中心不完全统计
，截至目前
，已有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约30城已下调了首套房贷款利率
。据中指研究院监测
，目前已有20余城下调首套房贷利率至4%以下
。其中
，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%
，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行
。

首套房利率不断下行
，不少身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期
，选择提前还款
。一场“提前还贷潮”来了……

图片来与
：
视觉中国 VCG111356386608

有人还贷要排3个月队！120万在手里很难熬

“钱准备好了
，没想到还钱要排队
，而且起码要排三个月
。”2023年伊始
，打了十几个电话、特地跑了银行网点、折腾了一个多月之后
，杭州的李女士还是没法顺利还贷
。

李女士作为今年新一波加入提前还房贷的生力军
，面临还贷难新问题
：
不仅国有大银行难预约提前还贷
，小银行也要排队1个月起
，这在以前都不可想象
。

“我想着已经进入2023年了
，提前还贷没那么紧张了
，但是我打电话联系了银行信贷经理
，他说还是很紧张
，要等到三月份以后
。”李女士告诉记者
：
这确实有点沮丧
，120万元的钱在手里
，早还一天
，就是少付一天的利息
。

据《中国银行保险报》报道
，重庆的陈女士元旦后直接到当地的贷款银行网点
，成功预约了提前还房贷
，不过她的还款期被排到几个月之后
。“1月预约的
，4月才能还款
，总比还不了强吧
。”

另据财联社1月19日报道
，从北京地区多家银行处了解到
，目前提前还房贷的客户较多
，提前还房贷需要提前一个月申请
，有银行则表示
，目前预约提前还房贷的还款时间已经排到5月份
。此外
，银行工作人员普遍表示
，提前还房贷不需要缴纳违约金
。

据钱江晚报
，有两家国有大行信贷经理告诉记者
：
购房者想要提前还贷
，预计有三个月的等待期
。

“提前还贷的客户的确比往年多了很多
，所以
，办理周期也会比以前长一些
。” 某国有银行一支行客户经理告诉记者
。

而一家国有银行房贷业务主管则对记者说
，按照以往的经验
，春节后才是提前还贷的高峰
。而从去年底开始
，提前还贷的客户就陡增
，最近排上队的客户中很大一部分是去年底就预约的
。

据了解
，自2022下半年开始
，多家银行提前还房贷的门槛就提高
，有的银行将线上还款规则改为一年只能还4次
，且预约间隔不少于60天；有的银行以业务系统升级为由
，阶段性地暂停了线上还款……

有人四次还完90万房贷
，月供1块多抵个税

另据第一财经报道
，首套房利率不断下行
，购房“新入局者”暂还未见分晓
，但不少身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期
，选择提前还款
。

吴逍就是其中一员
，在这两年间
，随着房贷利率不断下行
，他分四次还完了90万房贷
。“最后银行账户只剩下100多块
，月供1块多
，留着抵扣个税用
。”他向记者介绍自己的秘诀
。

对于他来说
，提前还贷省下了一大笔
。2021年购房时
，首套房贷利率为5.88%（30年期）
，利息101万
，月供5300元左右
。在他提前还款时
，利率基本在4.1%～4.5%区间
，最终2年提前还完
，支付利息仅为10万左右
，省下了90多万
。

像吴逍一样提前还贷的人不在少数
，在各类社交平台上
，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷
。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式
。程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”
，他认为“最优”有两种解释
，一种希望总利息最低
，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险
，适合采用等额本息+提前还款减月供
。之后资金充裕时再继续提前还款
。

问及提前还款的原因
，小津笑着介绍了自己的心路历程
：
“春节前拿到了年终奖
，当时点开股票App
，累计收益-40%；点开银行App
，基金累计收益-20%
，理财产品年化收益2%
，点开房贷计算器提前还10万可以省9万利息
，然后我就果断选择申请提前还贷
。”

为何想方设法要提前还贷
？

从去年到今年
，为何大家都急着提前还贷
？

“当年大家是能贷7成绝不5成、能贷30年还绝不贷20年
，本质原因是当时房产升值收益大于借贷利率支出
。”杭州一家国有银行支行负责人告诉记者
，“现在
，市场环境变了
，做经营的人都算得很精
，一但觉得房产升值的收益可能跑不赢借贷利率了
，马上觉得不划算
。”

“现在LPR利率低了
，购房人都觉得提前还贷很明显可以省下利息
，他们认为这是划算的
。”招商银行杭州一家营业网点的信贷经理这么分析
。

“像我的一些客户
，确实买的是高价房
，贷款利率超过了6%
，有部分是6.2%
，他们自嘲是利率的站岗人
。尽管后面房贷利率调下来了
，月供也下降了
，但相比周围去年买房的人低于4.5%的房贷利率
，这部分人相当于凭空多出近2个点的利息
，十几年、几十年下来的确是较大一笔钱
，所以他们选择提前还房贷
，觉得至少目前而言比较划算
。”建行的一位信贷经理说
。

银行压力山大！有银行网点提前还贷业务量暴增50%

据第一财经
，从2022年底至今
，提前还贷潮已经愈演愈烈
。记者走访了深圳等地的多家国有大行
，在提前还房贷方面关卡颇多
。

预约页面显示已满 受访者供图

一方面
，线上提前还款渠道不稳定
，部分客户需要线下办理
。以建设银行为例
，近期许多使用线上提前还贷渠道的客户表示预约相当困难
，大部分日期都显示“线上申请预约额度已满”
。据该行客户经理透露
，此前是可以实现线上全流程办理的
，从去年四季度开始部分转为线下
。

另一方面
，预约排队时间久
。在深圳建设银行
，工作人员介绍目前提前还款流程为“签字、拍照、选择还款模式”三步
，预约以后要等待2～3个月才能提前还款成功
。同时
，下次提前还款还需要来网点办理
。农业银行方则表示
，房贷提前还款需至少提前30天到网点申请并确认身份信息、贷款情况
，提交申请后审批通过才可贷款
。

“1月以来
，提前还贷的人数比之前增加了50%左右
，我们这儿就还了1个多亿
，今年压力很大
。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍
，其实从2022年下半年开始就陆续有客户咨询提前还贷相关事项
，春节后这几天更是迎来小高峰
。对于银行而言
，为应对提前还贷款
，意味着要创造更多的业绩
，放出去贷款“填坑”
。

今年开年
，银行面临着双重压力
：
一边是不断攀升的提前还房贷大军
，另一边是信贷增长持续乏力
。根据中国人民银行发布的数据
，2022年12月居民贷款新增1753亿元
，同比减少1963亿元
，其中短期贷款和居民中长期贷款分别增加-113亿元、1865亿元
。1月17日
，国家统计局发布数据显示
，2022年
，房地产开发企业到位资金148979亿元
，比上年下降25.9%
。其中
，国内贷款17388亿元
，下降25.4%；个人按揭贷款23815亿元
，下降26.5%
。

未来提前还贷潮是否仍会升温
？中泰证券分析师徐驰指出
，虽然此前房地产政策开始向需求侧发力
，但对于存量房贷影响不大
。未来
，在房地产有更多刺激利好的情况下
，房贷利率或进一步下行
，叠加债市企稳和银行理财收益逐步回暖
，“提前还贷潮”或有所减缓
。

“降低存量房贷利率”呼声高涨
：
我们真的很不容易

与此同时
，另一波呼声也在高涨
。

在河南郑州新郑市的领导留言中
，有网民这样留言
：
“利率6.125时候买的房子
，上浮利率太高了
。经过这几年疫情冲击
，相信大多数老百姓对于房贷是压力最大的
，也是最大的一笔开销
。政府能不能跟当地银行部门沟通
，降低原来贷款利率
，给予适当优惠
，现在买房基准4.3下调20个基点
，不能只促进购买市场
，之前购房的也应给予政策优惠
。”

留言板官方给出的回复是“对于存量房贷客户均是按照当时贷款合同利率执行
，如果当时合同利率为浮动利率（LPR加减点形式）且每年1月1日调整
，那么2023年其利率将下降0.35个百分点（因为2022年5年期LPR下降了0.35个百分点）
，客户将享受到利率下降带来的实惠
。”
。

在顶端新闻“我想@领导”问政平台上
，有网民也留言称
：
“春节后
，多个城市下调首套房贷利率下限
，作为年后首个降房贷利率的城市郑州首套房贷利率下调至3.8%
。真的很羡慕也很祝贺现在的刚需购房者
，同样是买首套自己住的刚需房
，他们相对于一两年前购房的我们来说
，能省下不少钱
。

我2019年因要结婚买了首套房
，银行加点
，利率5.88%
。我还不是最高的
，身边有同事、朋友
，也是刚需
，贷款利率超过6%
。作为我们这些工作不久的刚需房奴来说
，现在特别想知道
，有没有办法申请变更房贷利率
，享受新的房贷利率
。这几年我们收入都受到影响
，真的很不容易
。”

平台回复
：
“经平台向中国邮政储蓄银行了解
：
房贷利率3.8%是针对首套购房者
，此前购房者申请的存量房贷无法转为3.8%房贷利率
。”

经济日报
：
建议相关部门加快出台相关举措
，引导银行适度降低存量房贷利率

经济日报2月1日发表文章《提前还房贷利大于弊吗》中称当前
，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视
。建议相关部门加快出台相关举措
，引导银行适度降低存量房贷利率
，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差
，进一步降低住房消费者的负担
，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题
。可加快引导5年期以上LPR下降
，继续降低新增和存量住房贷款利率
，减轻居民住房消费负担
。

每经热评说
，贷款的事情最终还是需要跳出贷款来看
，对于不少人来说
，是否提前还贷的根子往往不在于那几十个BP的利率浮沉
，而是基于个人现实
，基于自我预判
，所作出的一种有限理性选择
。比如原先敢借的钱
，现在不敢借
，要降房产投资杠杆
，这恰恰从另一方面说明“房住不炒”起到了过往多少年都难收到的实效
。又比如绝对的风险厌恶型客户
，发觉一段时间内已经很难从他处谋得房贷之上的类无风险收益
，当然可以提前还
，债毕竟是债
，是债就得还
，早还早轻松
。

盲目跟风提前还贷可取么
？专家这样说

北京商报2月3日发表文章
，疫情三年
，很多人收入受到影响
，通过提前还贷可以降低每月还贷负担
，看起来也是诱惑满满
。

还有些存量房贷用户不满于新增房贷利差过大
。前两年买房
，贷款利率普遍高于5%
，而目前首套房贷利率都已降到3.7%
，其中超过1%的利差
，并不能通过下调LPR(贷款市场报价利率)解决
，于是
，有点闲钱提前还款
，也于情于理
。

用机会成本的原理
，你把资金还了房贷
，就损失了用它增值的机会
。当然
，短期看
，多数人的投资收益很难高于房贷
，所以提前还贷更划算
。但去年资本市场表现不好
，不代表今年也不好
，所以长期来看
，提前还房贷
，也会有损失
。

还房贷最大的弊端在于损失了流动性
，在减低负债和保留流动性的天平中
，很多人只看到了前者
，到底应该怎么评估其中
，个体差异较大
，也需因人而异
。

毕竟房贷短则10年
，长则30年
，并非短期行为
，而是一项长期计划
。子女教育、养老储备、医疗保障
，条条都需规划
。

有些用户认为
，银行不让干的事肯定对用户有利
，比如提高还房贷的门槛
。殊不知
，个人按揭贷款仅占银行全部贷款的15%
，即使短期损失一些利息收入
，但相对短时利润
，长期的信用更具价值
。

当还贷用户出现堆积
，银行设定一定门槛
，也是为了牢牢守住不发生系统性金融风险的底线
。如同存款挤兑、贷款挤兑万殊一辙
。

还贷风波折射投资者教育任重道远
。散户往往爱跟风
，看着股市涨
，周围朋友都赚钱
，马上跟风入
，最后跌到“底裤”都不剩
。买基金也曾蔚然成风
，一波“90后”“追星”基民蜂拥而至
，“随大流”“抄作业”
，他们以为无需理财知识
，跟着网红经理就能赚钱
，最后的结果可想而知
。

尽管当前中国经济仍然面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力
，但我们的宏观政策依旧有空间
，股市、楼市
，政策东风频频袭来
，2023应该有所期待
。

别人贪婪我恐惧
，别人恐惧我贪婪
。并非让大众选择逆向投资
，而是应该永远保持独立思考
，总结经验
，建立自己的投资逻辑
，做好资产配置和规划
。总之
，盲目跟风不可取
。

每日经济新闻综合自经济日报、财联社、都市快报、九派新闻、北京商报、钱江晚报、顶端新闻、第一财经、公开资料、每经网

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网友看法

1、网友灵敏暖阳WM
：
月供能抵个税
？怎么办理

2、网友钟情
：
我22年买房贷了10万元商贷
，也想提前还9万
，留一万慢慢还抵税来着
，可是年底又买了车
，马上物业卖车位
，还要买2个车位
，想想还是算了吧
，我去年8月买的
，利率也才4.25
，明年再说吧

3、网友骑着蜗牛追姑娘
：
为啥我的手机就可以提前还贷款
，都不需要预约
，更不需要到柜台去
，这是为啥啊！

4、网友小溪流水RNG
：
怎么才能变成月供1块
？

5、网友上进的微风N6
：
我想问问我名下的房产
，月供
，能抵媳妇的个税吗

6、网友陈晨Sir
：
只有存量房贷利率降不下来
，提前还款就不会结束
，尤其是经过几年的疫情之后
，很多人都清醒了
。另外一个就是现在的贷款利率和之前的相差太多了
，之前很多都是5.88%-6.3%之间
，现在才3.8%-4.2%左右
，经济行情不好的情况下提前还款就相当于省了一大笔钱
。

7、网友非凡鲸鱼哥哥
：
提前还款还要预约就很无耻

8、网友清新炊烟
：
一月预约的
，昨天已提前还了一半本金
，自动缩短133个月
，节约的利息快赶上提前还的金额了
。

9、网友jaunry2019
：
感觉又在扇动什么
，突然千篇一律都不改的文稿和视频

10、网友青芒死你
：
房贷是银行最高最稳的利润点
，你要提前还可能吗

11、网友阿良姐
：
三年疫情 居然还是有钱人多啊

12、网友点点7666073051196
：
我想问公积金贷款能提前还吗

13、网友热闹豆浆7v
：
以前贷款的利率还是那么高
，怎么不降

14、网友修
：
提前还银行亏那么多
，让还
，可能是收纳资金[捂脸]如果储户都去银行取现又是什么样[泣不成声]

15、网友天黑说再见
：
我是工商银行
，去年这个时候在手机上操作的
，非常方便
，一万以上都可以
，不限制次数还

16、网友诗匠超市龙哥
：
任何一条信息出来
，或者一种行为出现
，有没有想过
，他到底为什么

17、网友情场浪子王二狗
：
都这么有钱
？提前还贷
？！
？

18、网友投调优质VIP用户
：
搞不懂 为什么有钱还要贷款

19、网友茶余饭后M
：
都能全款的人还在乎30块的抵税
？

20、网友人生在赛跑
：
我5.0利率贷款的
，现在能下降到3.8吗
？