国务院正式印发《城市更新 “十五五” 规划》
，
未来五年全国城市更新整体投资规模预估达到 15 万亿元
，
万亿资金全面锚定老旧小区提质、危旧住房修缮、老城配套完善、街区焕新改造四大方向
，
明确改造老旧小区 11.5 万个、城镇危旧房 50 万套、老旧街区厂区 1500 个、城中村 4000 个
，
同步完成超 60 万公里市政管网更新升级中国政府网
。
消息落地后
，
楼市迅速掀起讨论热潮：此前常年贬值、挂牌滞销、被购房者避之不及的老破小
，
是否依托巨额更新红利正式迎来价值逆袭窗口期
？在楼市存量时代大背景下
，
老破小的底层价值逻辑正在被政策重塑
，
但红利分化已成定局
，
并非所有老旧房产都能普涨翻身
。


在此轮政策落地前
，
国内老破小长期处在楼市价值洼地
。
过去二十年房地产行业以新城外延扩张为主
，
房企拿地扎堆近郊新区
，
新房凭借户型新颖、物业完善、规划超前牢牢占据市场主流
。
而建成二十年以上的老破小普遍存在硬伤：水电燃气管线老化渗漏、无电梯高层出行困难、小区车位稀缺无序停放、缺少养老托育便民配套、无正规物业管理
，
外立面破旧、绿化缺失、安防薄弱是常态今日头条
。
受产品短板拖累
，
即便是坐落主城核心地段的老旧房源
，
二手房成交价连续多年跑输同片区次新房
，
部分三四线城市老破小甚至出现总价十几万难出手、挂牌周期超一年的窘境
，
大量业主陷入 “自住舒适度差、出售无人接盘、出租租金低迷” 的三重困境
，
老破小被贴上 “贬值资产” 标签成为市场共识
。


15 万亿城市更新资金落地
，
从硬件、配套、片区环境三个维度补齐老破小先天短板
，
是其价值修复的核心利好
。
本轮十五五更新规划摒弃过去大拆大建模式
，
坚持 “留改拆并举、以改造提升为主”
，
9 成以上老旧小区以修缮升级代替整体拆迁
，
资金精准落地民生改造细节
。
硬件层面
，
全面更换老旧供水、排水、燃气、供热管网
，
消除老旧管线渗漏、内涝、燃气安全隐患
，
有条件楼栋统一落地加装电梯工程
，
破解高层老房出行难题；

小区内部新增标准化停车位、口袋公园、健身场地、垃圾分类站点
，
外立面统一翻新保温修缮
，
老旧楼道管线规整美化36氪
。
配套层面依托完整社区建设目标
，
在老旧小区周边落地一刻钟便民生活圈
，
利用闲置存量用房增设普惠托育、社区养老、社区门诊、生鲜商超
，
补齐老城区长期缺失的便民资源中国政府网
。
片区层面同步改造周边老旧街巷、背街小巷
，
打通城市道路微循环
，
活化老城历史街区、闲置老厂房
，
植入文旅、商业新业态
，
从单点小区升级延伸至整片老城品质焕新中国政府网
。


从过往改造数据能够直观看到改造带来的价值变化
，
贝壳研究院统计显示
，
完成全维度改造的老旧小区
，
二手房均价普遍上涨 8%—12%
，
小区租金平均上浮 15%；顺利加装电梯楼栋
，
整栋房源均价提升 8% 以上
，
顶楼房源涨幅可达 10%—15%
。
2026 年一季度
，
北上广深、杭州、南京等核心城市主城老破小成交量同比上涨 25%
，
改造落地片区房源议价空间明显收窄
，
过去买家大刀砍价的现象大幅减少
，
刚需、养老自住购房者重新将目光投向配套成熟的主城老房
。
依托成熟的城市地段、完善落地的公共配套
，
改造后的老破小居住属性回归
，
居住短板被政策补齐
，
价值修复拥有实打实的基本面支撑
。


但需要客观认清：15 万亿红利绝非普惠式大涨
，
老破小分化会进一步加剧
，
只有三类房源能够真正吃到逆袭红利
，
多数远郊、配套贫瘠的老旧房源难有大幅升值空间
。
第一类是主城核心学区圈内老破小
，
原本依托优质教育资源就有刚需托底
，
改造补齐居住短板后
，
兼顾学区与宜居双重属性
，
流动性与保值能力最强；第二类是中心城区地铁沿线老旧小区
，
轨道交通叠加老城商业、医疗资源
，
改造后自住、出租双向需求旺盛；第三类是纳入片区连片更新改造、周边规划公园、商业落地的老城房源
，
片区整体环境提升带动房产价值稳步上行
。
与之相反
，
地处城市远郊、无优质学区、远离轨道交通、片区人口持续外流的老破小
，
即便完成小区内部改造
，
受地段与人口基本面限制
，
仅能止住持续贬值态势
，
小幅修复价值
，
很难出现大涨行情
。


除此之外
，
楼市大环境同样约束老破小暴涨空间
。
当前房地产全面告别全民普涨时代
，
房产去金融化持续落地
，
纯炒房资金大幅退场
，
购房者置业回归自住需求
，
刚需买房更看重性价比
，
投资客不再盲目囤积老旧房产博拆迁、博涨价
。
同时本轮十五五规划明确严控大规模拆迁
，
以修缮改造为主
，
彻底终结老破小靠拆迁一夜暴富的旧逻辑
，
市场幻想的大面积拆迁暴富行情不复存在
，
老破小价值上涨锚定居住价值修复
，
涨幅趋于理性
，
难再现早年翻倍暴涨行情
。


站在十五五城市更新开局节点
，
15 万亿资金进场改写老破小长期贬值趋势
，
优质地段老旧房源正式进入价值修复窗口期
，
但普涨神话已然落幕
。
对于手握老破小的业主
，
身处主城优质配套片区可耐心持有等待配套落地兑现价值
，
远郊无资源老房需理性看待涨幅预期
，
不宜盲目捂盘惜售；对于刚需购房者
，
避开偏远劣质老破小
，
优选改造落地、地铁学区加持的主城老旧房源
，
兼顾性价比与居住品质；对于投资者
，
摒弃炒房暴富思维
，
以租金收益为核心逻辑筛选优质老房
。


长远来看
，
十五五 15 万亿城市更新落地
，
本质是国内楼市从增量建房转向存量盘活的标志性落地
，
老破小告别持续贬值是时代趋势
，
但价值分层是必然结果
，
政策托底居住品质
，
市场决定房产价格
，
理性看待红利分化
，
才是把握老城房产新周期的关键
。


网友看法

1、网友晴朗131410841：南京鼓楼区挹江门街道洪庙一巷城中村棚户区5户居民是拓宽城河南路就定下来拆迁的。可遗留20多年没拆，该房屋是上世纪五六十年代的自建房，由于当时经济有限，加上年代久远，房屋破烂不堪，虽然屋面更新过，但是墙体和地面到处开裂，这样的房屋住在里面是啥样的感觉，可想而知。新官不理旧事。希望政府能够重视尽早解决拆迁遗留问题。不要让老百姓过着后顾之忧的日子