近期
，
万达集团董事长王健林因个人消费行为被限制高消费的消息引发了广泛关注
，
一纸通告
，
白纸黑字地写明
，
大连万达集团股份有限公司及其法定代表人王健林被列入限制高消费名单
，
相信大家在全国大大小小的城市乃至县城都能见到万达广场吧
？这么大的万达集团
，
又怎么会遇到问题呢
？

王健林“限高令”

作为曾经在中国地产行业风头无两的巨头
，
万达的商业版图曾遍布房地产、文化娱乐等多个领域
，
但如今
，
随着房地产市场的深度调整
，
王健林和万达面临的巨大债务压力已揭示出地产时代的终结
。
而这一切
，
或许正是市场周期的必然
。


万达遇到了什么问题
？

万达目前遇到的最大问题
，
和如今的许多地产企业面临的问题一样
，
是债务问题导致的流动性危机
。
那什么是“流动性危机”呢
？通俗来讲
，
就是万达借了债
，
快到期了
，
但是万达手里没有那么多钱
，
而由于融资渠道受限
，
万达目前可能筹不到这一笔还债的钱
。


虽然万达虽然没有承担其他地产商一样“保交付”的压力
，
但它仍然背负着巨大的对赌和债券债务
。
这些债务的投资属性使得万达不得不应对高利息带来的财务负担
。
而且
，
万达在国内已终止了与信用评级机构的合作
，
导致其信用评级不明
，
这使得它的融资变得更加困难
。
没有了可靠的融资渠道
，
万达无法依赖借新还旧的方式来缓解财务压力
，
融资难度极大
。


万达持有的资产（如万达广场）是传统的“慢钱”资产
，
盈利所需的时间长；而其300多亿的债务却是急需偿付的“快钱”义务 
。
这种根本性的错配使得公司不得不通过大规模、仓促且可能折价的资产出售来满足即期现金需求
，
以牺牲长期企业价值为代价换取眼前的生存
。
更为棘手的是
，
由于现金流有限
，
万达目前无法覆盖这些兑付问题
，
而债务方则可能通过法律手段冻结其资产
。
回顾万达过去的策略
，
万达在房地产尚处高位时未能充分出售其资产
，
低位时又舍不得卖
，
现在面临的困境正是当初未能及时出清所造成的
。


因此我们可以看到
，
最近几年万达正在抛售其名下的万达广场和影院等资产
。
自2023年以来
，
据不完全统计王健林已陆续出售超过85座万达广场
。
在出售商业资产的同时
，
万达还放弃了对其重要文化产业板块万达电影（股票代码002739）的控股权
。


万达王健林

但相比于其他房企
，
万达可以算是“幸运”的
。


王健林可能是最早意识到地产经济不可持续的风险的地产企业家之一
，
万达没有在2019至2022年那一波土地拍卖高峰时期高价拿地
，
这使得它避开了因购买土地开发权而负债的困境
。
而同时期的许多地产商如万科虽然同样意识到市场风险
，
却仍未能在土地拍卖时及时收手
，
不断负债买地
，
推高低价
，
导致了土地出让金神话的形成
。
在这种市场环境下
，
许多企业纷纷以高价买入土地
，
却没能有效预见到市场下行带来的风险
。


随着房地产市场的崩塌
，
和预售制度下的交付压力来临
，
许多房企不仅需要应付巨额债务
，
还要解决交付问题
，
从而导致了从恒大到泰禾等地产企业的暴雷
。
而万达恰恰在2018年后果断退出住房市场
，
避免了在高价地块上的恶性赌注
。
可以说
，
万达因祸得福
，
成功避开了房地产行业最危险的时期
。


对于我们普通人来说
，
我们可能并不需要为万达而担心
，
王健林和万达并没有欠下广大购房者的钱
，
也没有像其他许多暴雷房企那样留下许多烂尾楼
。
毕竟
，
相较于那些负债累累、需要应对购房者投诉的企业
，
万达的债务问题主要是资本市场的博弈
，
更多是与投资者和债权方的斗争
，
这也意味着
，
它与普通购房者的关系并没有那么直接
。


从泰禾到恒大：前车之鉴

在万达之外
，
我们可以来回顾泰禾和恒大两家房地产集团的暴雷史
，
从泰禾集团与恒大集团的接连崩塌的例子中我们可以看到
，
中国房地产行业过去二十年依赖“高周转、高杠杆、高负债”模式的彻底终结
。


泰禾的危机爆发早于恒大
，
具有先兆性意义
。
2020年7月
，
泰禾未能如期兑付一笔中期票据的本金和利息
，
正式触发债务违约
，
成为第一家出现债务违约的大型房企 
。


泰禾集团凭借其独特的“院子系”高端产品线
，
在市场中成功建立了高溢价品牌
。
然而
，
这种产品定位要求高投资强度和长开发周期
，
与泰禾奉行的高周转、高负债战略存在内生矛盾
。
为了维持高周转和弥补现金流
，
泰禾不得不承担更高的融资成本
。
因此
，
在“三道红线”政策于2020年8月出台后
，
立即切断了泰禾的外部融资生命线
。
其新增融资成本迅速飙升至15%以上
，
使其彻底丧失了公开市场融资能力 
。


注："三道红线"是2020年8月由中国人民银行、住房和城乡建设部制定的房地产企业融资监管指标体系
，
旨在控制房企杠杆率
，
防范金融风险
。
该政策设定三项核心指标：剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍
。


对于一个利润率已经十分微薄的行业而言
，
超过15%的融资成本是不可持续的
，
这表明市场在政策冲击下直接判处了泰禾的“死刑”
。
资金链断裂后
，
泰禾的利息支出陷入恶性循环
，
甚至出现利息支出高达89亿元
，
占全年营收的42.3%的极端情况 
。


在正式暴雷之前
，
泰禾曾进行积极的资产自救
，
在2018年末至2019年陆续出售了十多个项目
，
总回款超过百亿 
。
然而
，
泰禾丧失“软着陆”机会的关键在于创始人黄其森对控制权的过度执着
。


2019年
，
一家头部房企曾与泰禾接触并探讨入主泰禾、掌握泰禾控制权的可能性
，
但由于黄其森不愿放弃控制权
，
最终协商未果 
。
在系统性风险面前
，
创始人必须在“保企业”和“保控制权”之间做出取舍
。
而黄其森却贪恋权力
，
不肯出让企业控制权
，
最终导致企业错失了获得外部救援和战略重组的最佳时机
。
随着泰禾走向退市
，
其创始人黄其森随后也因涉嫌违法被采取留置措施
。


相比之下
，
恒大集团的危机则是一场涉及规模极致扩张、系统性财务造假和公司治理彻底失灵的超级金融海啸
。


恒大飞速扩张的历史也是其加速举债的历史
。
其表内有息负债规模从2014年的1561亿元快速增长至2020年底的7165亿元 
。
为了支撑这种扩张
，
企业不得不承受极高的融资成本
。
数据显示
，
恒大的综合融资成本始终维持在8%以上
，
在大型房企中处于较高水平
。
高企的融资成本意味着企业必须维持极快的周转速度和高额的销售回款才能覆盖利息支出
。
一旦市场销售放缓或融资渠道受限
，
资金链的崩溃将是即时且不可逆转的
。


恒大债务危机通过多个维度向市场传导
。
在国际层面
，
恒大于2023年8月向美国申请破产保护
，
试图进行境外债务重组 
。
然而
，
由于无法与主要债权人达成重组协议
，
境外债务重组计划屡次受挫并最终失败 
。
2024年1月29日
，
香港高等法院下令中国恒大集团即时清盘 
。
清盘人随后采取法律行动
，
向许家印及关联方追讨60亿美元资产
，
启动跨境资产追索程序 
。


如恒大这样的高风险房企在外部融资受限后
，
普遍通过表外融资渠道
，
如信托、内部理财产品和商业承兑汇票
，
来规避监管并隐藏真实负债
。
恒大财富的案例则展示了高风险房企将风险内部化
，
并向普通员工和公众投资者传导的路径
。
恒大财富作为集团旗下的P2P平台
，
打着“供应链金融”的名义
，
为恒大集团关联公司进行大规模自融资
。
这种行为导致其在2023年8月宣告无力继续兑付时
，
剩余未兑付本息仍超过300亿元
。
这也揭示了恒大利用内部金融平台进行变相集资、掩盖真实债务
，
最终使得危机爆发时涉及群体广
，
恒大金融平台的性质由单纯的经济问题转为涉嫌非法集资的刑事问题
。


在我国
，
社会稳定和民生问题至关重要
。
当恒大集团陷入危机时
，
其1300多个在建项目大多数处于烂尾状态或即将烂尾
，
涉及280多个中小城市和不计其数的购房者
。
面对中央政府将“保交楼”作为首要目标的指引
，
恒大不得不优先将资金和资源投入到项目完工上
，
这与境外债权人对集团整体资产的追索形成了根本性冲突
。
如今
，
恒大集团暴雷的风波仍在持续
。


地产时代的落幕

万达王健林的境遇正好印证了中国房地产时代的落幕
。


在过去的房地产市场上行周期中
，
王健林依靠万达集团积累了巨大的财富
。
万达通过迅速扩张
，
成为全球最大的商业地产开发商之一
，
王健林的名字几乎与中国商业地产紧密相连
。
然而
，
随着市场的下行
，
曾经的“地产大亨”如今面临的挑战已经不再是简单的债务问题
。
当前
，
市场寒冬来临
，
能够存活下来的地产企业已经凤毛麟角
，
而万达能够在这个时候依旧活着
，
确实仍然是幸运的
。


自2020年实施的“三道红线”政策（资产负债率、净负债率、现金短债比）是终结地产时代的最主要催化剂 
。
该政策从根本上切断了高杠杆开发商的外部融资生命线
。
在政策出台前夕也就是2017年
，
当时百强上市房企中高达63%的公司资产负债率超过了红线标准 
。


预售资金监管的失守
，
导致本应用于“保交楼”的资金被挪用
，
引发了全国性的“烂尾楼”和“抱团停贷”事件
，
将企业金融风险转嫁为巨大的社会稳定成本
。
这迫使政府将“保交楼”这一社会责任置于传统商业债务重组和债权人追索之上 
。


这或许就是周期的力量：在市场上行时
，
财富积累速度太快
，
许多人并未意识到泡沫的存在；而市场进入寒冬后
，
能够存活的企业本身就是少数
。
对于王健林和万达来说
，
他们成功绕过了当前房企面临的两大致命问题：一是2019到2022年间土拍创历史新高时期的负债拍地
，
二是特色预售制下的保交付风险
。
简单来说
，
就是在市场最热、泡沫最大的时期
，
许多房企被裹挟着走向高负债
，
而万达在关键时刻做出了适当调整
，
避免了“高价买面粉、低价卖面粉”的恶性循环
。


在市场上行周期中
，
万达和王健林积累了大量财富
，
迅速壮大了自身的商业版图；而在市场进入下行周期后
，
财富的幻觉逐渐消失
，
债务问题逐渐成为套在万达脖子上的铰链
，
企业的生存变得异常艰难
。
在这个周期里
，
万达依然勉强存活
，
但它的困境仍然无法避免
。
而王健林被限制高消费的事件
，
或许只是一个象征
，
代表着这场地产盛宴的真正终结
。
无论如何
，
万达能够走到今天
，
仍是中国房地产行业中少数“幸运者”之一
。