经济观察网 记者 田国宝 王博没有想到
，他的家乡下花园因二手房“白菜价”上了热搜
。

6月5日
，王博告诉经济观察报
，最近不断有熟人把相关视频和截图转发给他
，家乡以这种方式“出名”
，让他有点哭笑不得
。

王博的家乡下花园是河北省张家口市的一个区
，距离北京市中心约140公里
。当地政府公布的数据显示
：
2015年以来
，下花园区常住人口持续减少
，截至2022年年底
，常住人口为6.3万人
。

王博说
，他的爷爷和奶奶去世后
，在下花园留下一套电厂住宅楼的房子
，多年来无人居住
，仅作为每年扫墓时歇脚的地方
。王博今年清明节回老家发现
，一个单元只剩下四五户居民
，小区大部分房子都空着
。

在下花园
，类似的老旧小区还有很多
。贝壳找房网信息显示
，2023年6月以来
，这些老旧小区的成交价普遍在10万元左右
。

此前
，黑龙江鹤岗曾因房子“白菜价”引发外界关注
。从全国范围来看
，还有很多中小城市的房价下限像鹤岗一样跌破千元
，不仅涉及东北和华北地区的一些经济欠发达城市
，也包括四川、湖南、湖北、贵州、广西和广东等省份的中小城市
。

“白菜价”

贝壳找房网的张家口二手房页面挂牌了大量低价房源
。下花园区煤矿住宅楼一套70平方米的两居室
，挂牌价6万元
，折合单价857元/平方米；电厂住宅楼一套60平方米的两居室挂牌价7万元
，折合单价1167元/平方米
。

贝壳找房网成交记录显示
，2023年6月
，电厂住宅楼成交的一套84.4平方米的两居室
，网签价为9.5万元
，折合单价1126元/平方米；2024年4月
，马车社住宅楼以9万元价格成交了一套82.6平方米的两居室
，折合单价1090元/平方米
。

在下花园区
，总价在10万元左右的挂牌房源和成交房源比比皆是
，涉及电厂住宅楼、电石厂住宅楼、供电局小区、马车社住宅楼等多个小区
，单价普遍在800元/平方米至1200元/平方米
。

当地一位中介人员告诉经济观察报
，电厂住宅楼原为大唐集团下花园电厂家属楼
，电厂关闭后
，多数职工已经离开
，目前仅有一些退休的老职工居住
，二手房交易不活跃
。

这位中介人员介绍
，2015年前后
，下花园的房价基本保持在4000元/平方米左右
。此后全国性房企陆续进驻
，到了2019年高峰期
，下花园商品房成交均价上涨至1.2万元/平方米
，部分高端楼盘价格逼近2万元/平方米
。

转折发生在2021年下半年
，该中介人员称
，下花园的房价经历第一轮下跌
，跌幅普遍在三分之一左右
，原来单价一万元出头的房子普遍跌至七八千元左右；第二轮下跌在2023年下半年
，跌幅接近一半
。

目前
，下花园相对高端的小区单价在5000元/平方米左右
，中端住宅的价格维持在每平方米三四千元左右
，老旧小区的单价普遍跌至一两千元
。单价低于千元的成交首次出现在今年4月
。

陈翔是一家全国性房企营销条线的负责人
。2018年
，他所在的公司进驻下花园后
，他被派驻到下花园负责项目营销工作
。

陈翔告诉经济观察报
，2019年
，下花园项目开盘均价为1.1万元/平方米左右
。由于去化较差
，项目一再降价
，等到2022年交付时
，价格已经降至7500元/平方米左右
。2023年下半年进一步降至5000元/平方米左右
。

陈翔说
，因为项目销售较差
，每个营销人员手中都押了不少房源
，一直都急于脱手
。2024年年初
，零星成交保持在4000元/平方米左右
。目前
，多数房源的价格在3000元/平方米左右
，但依然卖不掉
。

陈翔所在的项目拿地楼面价不到1000元/平方米
，算上建安成本
，目前在“亏钱卖”
。他说
，房子的质量很好
，但由于选错了地方
，价格再便宜也无人问津
。这也是2015年后进入下花园房企的普遍现状
。

经济观察报不完全统计
，2015年前后
，有碧桂园、万科、荣盛、泰禾、华润置地、奥园、华侨城、绿城、金茂、阳光城、蓝城等多家房企进驻下花园
，另有鲁能负责下花园杨树沟棚改安置房项目建设
。

并非个案

不仅仅是下花园
，与下花园紧邻的张家口市宣化区
，化工厂家属楼一套60平方米的两居室
，成交价只有4万元
，折合单价667元/平方米；雅谐小区一套60平方米的两居室
，成交价为8万元
。

距离张家口市不远的山西省大同市
，同样有大量的老旧小区房价在数万元
。大同平城区局内小区一套48平方米的两居室
，挂牌价5.5万元；云冈区新区里小区一套62平方米的两居室挂牌价3.7万元
。

从成交情况看
，2024年4月
，大同中央机厂南三路小区以4.8万元价格成交一套55平方米的小两居
，折合单价873元/平方米；同在4月
，恒安新区R区以8万元价格成交一套70平方米的顶层楼
，折合单价1142元/平方米
。

贝壳找房网成交记录显示
，2022年9月
，大同二手房市场首次出现低于3000元/平方米的成交；2023年7月
，首次出现低于2000元/平方米的成交；2024年4月
，第一次出现低于1000元/平方米成交
。

吉林市是吉林省第二大城市
。2020年2月
，江机住宅楼一套82.5平方米的两居室成交价为8.2万元
，成为贝壳有成交记录以来
，该地单价首次跌破千元大关的成交；2024年3月
，桃北小区以2万元的价格成交了一套45平方米的一居室
，更是将吉林市二手房最低成交单价刷新至500元/平方米以内
。

同样的情况也发生在湖南省第二大城市株洲
。2021年9月
，玫瑰园小区一套100.8平方米的两居室以6.7万元的价格成交
，将株洲二手房最低成交单价从2000元/平方米下拉至665元/平方米
。

在株洲
，类似的低价成交还发生在袁家湾社区、翠竹小区、中兴村小区、外贸包装厂小区等10多个小区
，成交单价在几百元到一千元
。

此外
，四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等多个省份均出现类似的城市
，甚至连广东的揭阳、河源、清远等城市的部分小区房价下限也跌至1000元/平方米左右
。

这些城市具备几个典型的特征
：


第一
，产业空心化
。无论是鹤岗、下花园、大同等传统能源城市
，还是株洲、防城港等工业城市
，在传统产业没落后
，还没有建立起相应的核心产业
。

第二是人口外流
。这些城市普遍面临人口减少的现状
。比如下花园高峰期人口超过10万
，但随着传统产业外迁或关停
，人口逐年流失
。

陈翔说
，今年以来
，多数城市的房价大幅下跌主要集中在“老破小”领域
。

贬值原因

王博说
，他们家族的后代散落在世界各地
。当年老人去世时
，房子没有过户
，只是做了个公证
。未来想要卖掉房子
，原则上需要所有子女都到场签字
。

目前
，王博父辈们的年龄普遍在七八十岁
，“总不能为了卖套房子
，把老人从国外折腾回来”
，王博说
，卖房子分到各家的钱
，都不一定够从国外回来的路费
，所以他这一辈人
，没有人愿意张罗卖房子的事情
。

历史上
，下花园的大部分居民都是依靠电厂、煤矿、电石厂等传统国企生活
。传统企业没落带来的不仅仅是产业空心化和人口减少
，房地产市场供需格局也随之出现逆转
。

王博的父辈们大部分都离开了下花园到其他城市工作了
，唯一留在下花园的姑姑
，现在也跟随子女到了国外
。到了他这一辈
，散落的范围更加广阔
。在他看来
，老家的房子大概率是要舍弃了
。

老家房子不急着卖的另一个重要原因是
，老家的人不缺房子
。2015年后
，虽然大量全国性房企进入下花园
，带动当地房价大幅上涨
，但高价楼盘的购房者大部分是居住和工作在北京的人
，而非当地人
。

陈翔说
，下花园房地产巅峰期
，当地购房者占比不足十分之一
，大部分是北京购房者
，还有小部分是张家口等地的购房者
。由此
，下花园的房地产形成了两个相对隔离的市场
。

由于老一辈居民在央企国企工作
，加上房价较为便宜
，大部分本地居民并不缺房子
。王博说
，他奶奶的保姆都有两套房子
，“本地就那么点人
，谁还愿意去买房呢”
。

在这种市场格局下
，像王博一样不打算回老家的房产持有人
，本着“能卖多少算多少”的心态
，不断刷新着房价的底线
。

这不仅是下花园的房地产市场格局
，也是多数产业空心化、人口大量外流城市的现状
。

实际上
，不仅仅是中小城市
，今年以来
，一二线城市老破小的价格也在缩水
。北京市东城区一家中介门店的负责人告诉经济观察报
，他所在门店4月成交了一套单价6.8万元/平方米的三居室
，将该区域房价从10万元/平方米以上压了下来
。原本以为这只是个案
，但5月和6月
，又陆续成交了不少7万元/平方米以下的房源
。

陈翔说
，房地产的逻辑变了
，看待房地产市场的思维也需要变化
。原来
，对开发商来说
，只要房价低于1万元/平方米的城市都是值得投资的城市；如今
，这种一刀切的投资逻辑已经失去了市场
。

网友看法

1、网友自由的奶酪vrS
：
中国政府应当学习美国某些州立法对空置房作出缴纳空置税和无房纳税人强住满五年产权归强住人
。

2、网友南唐子吟
：
这就是三四线小县城的合理价

3、网友用户1556263097374
：
下降突破1000
？我海南儋州腰斩
，原先12000
，现在二手房6000

4、网友库昊006
：
又让马云的预言应验了
？
？
？

5、网友光辉岁月
：
我的老家黑龙江600一平
，只要有熟人
，平房白住的都有

6、网友dewei368
：
房价死撑着
，有价无市
。[捂脸]

7、网友zhaodongnan
：
一个国家能供30多亿人住的房子
，每年除出生人口不到1千万
，实际走的人达到1千万以上
，马上房产税的到来
，三十年后不要说卖
，关键是找不住的人了
，这么多的房子想想都可怕
。

8、网友积极的奶酪nA3
：
不用操心
，我想个法子
：
在北京中心区运行一个无人机公共巴土到下花园区
，每十分钟一班
。方便上下班人员出行
，正在操作中
，这些维民工程不久的将来
，快了
，会为你们服务的
，绝不是千方夜谈
。[赞][赞]

9、网友捏爆地球
：
这应该是合理状态
，有钱人买高档小区
，没钱人就住几万块钱的房子一套
，总不能憋着别人睡大街吧
，你又不能提高别人的收入

10、网友无忧草坚强树
：
我怎么没看到哪里有这么便宜的

11、网友寻觅心疼港湾
：
人口不涨了
，开发商不停地圈地建房卖谁呀
？零零一般都是唯我主义者没人买房
，降价算好了有人买保本就不错了

12、网友无忧的百香果M7
：
北京必须跌到2000块钱一个平方

13、网友小壮爸1129
：
一碗蛋炒饭最低10元
，消费太高了
，年年涨工资不涨

14、网友顾正洪3k9r
：
现在老百姓买得起低价房
，可交不起其它费用啊
，物管水电气
，涨价一样套牢你一二十年的人口红利
，为了生活还不得不干！

15、网友老嘎谈币
：
看来房价腰斩一半只是预热
，不算降价
。

16、网友名牌奔驰
：
有跌有涨属于自然规律
，不可违背
。

17、网友翡冷翠的一夜2018
：
有没有想过某天
，我国人口是7亿……

18、网友九阳祖师
：
所以
，核心问题还是产业
。产业过分集聚造成了“大城市病”
，都是迷信“产业集聚发展经济”的错误观念造成的社会浪费！发展经济的最终目的是让人民过幸福的生活
，过分集聚、过度争抢资源（尤其是基本生存资源——水、土地、环境）是没有幸福生活的！是时候放弃“过度集聚”观念
，以数字经济为主体分散产业的时候了
。还人民以宜居的生活、以地域特色的生活！

19、网友lyj（广西）
：
望全面白菜价出现
，真正实现
：
安得广夏千万间,大披天下寒士俱欢颜

20、网友沉着雪梨f
：
好多二手房
，无人问时心里想着白菜价都卖
，有人问时硬着头要价
，我之前就遇到过