我们完全有可能把危机转化为改革的契机
，“吃旧药
，走新路”
，真正推动中国房地产市场的战略转型
。

文 / 吴晓波（微信公众号
：
吴晓波频道）

这篇专栏是我与长期研究房地产政策的刘德科调研、讨论的结果
，今天发出来
，就教于各方
。

我们的观点是
：
提振当今十分低迷的国内需求
，亟需找到一个大的投资和消费池子
，此事宜早不宜迟
。环顾天下行业
，动一子而活全局者
，恐怕非房地产莫属
。因此
，只有救楼市才能救内需
。

作为“天字第一号”行业
，房地产的巨型产业链上
，悬挂着居民消费和财富、地方政府、银行及数十个相关产业
，同时涉及上亿的就业人口
。楼市的一蹶不振
，是内需低迷的结构性因素之一
。

在2022年
，房地产行业经历了剧烈的跌荡
，销售总额从18万亿下滑到13.3万亿
，土地出让收入从8.7万亿降到6.7万亿
。在十一月
，决策层发出“救市三支箭”
，曾在短期内略有提振
，但是因种种原因
，仍未能克解颓势
。今年四月
，地产局势急转下行
，国家统计局数据显示
：
全国新建住宅销售面积仅有三月份的52%、销售金额下滑39%
。更令人担忧的是
，出现了提前还贷、二手房大量挂牌抛售等景象
。

这些现象的出现
，表明市场的信心已处前所未见的低谷
，而纵观1998年以来的地产发展史
，本次危机既呈现出购房者的信心缺失
，同时也体现为整个民营房企濒临崩陷的边缘
，这是史上第一次叠加发生
。

因此
，在坚持“房住不炒”的原则下
，我们提出五项救市建议
：


▶▷ 建议一
：
尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示
。

2021年10月提出的“展开房地产税试点”
，是本次楼市危机的一个标志性事件
，在去年3月
，有关部门已宣布暂停试点
。不过
，市场对相关政策仍存巨大的、不确定的心理预期
。

因此需坚持“税由法定
，立法先行”的原则
，尽快对房地产税与产权自动续期的关系作出明确的法律安排
，真正实现“有恒产者有恒心”
，让市场不对房地产税产生误解而降低购房意愿
。

▶▷ 建议二
：
降低改善型住房的房贷利率
。

过往历次市场起伏的经验表明
，中国楼市的复苏
，取决于改善型住房和一二线核心城市的行情复苏
。“满足居民的高品质住房需求”
，更是中央一再明确的政策宣示
。

而目前的情况是
，首套房与改善型住房的房贷利率存在较大的差距
。

我们建议在当今的非常时期
，银行系统能够降低改善型住房的房贷利率
，使之与首套房相同或接近
。根据我们与一些银行人士的接触
，他们认同优质房产的价值和安全性
，大多支持这一政策的执行
。

▶▷ 建议三
：
降低存量房贷利率
。

目前商业银行的新房首套利率为3.7%-3.9%
，而之前房贷的利率平均数约为5.8%
。建议银行系统克服困难
，共度时艰
，实现两者的均衡
。

存量房贷利率的下降
，将极大地鼓励信心
，并释放出较大的消费势能
。在2008年的时候
，为了防止经济下行
，国内的银行业曾对所有房贷利率做出85折的优惠扶持
，起到了很好的稳市效应
。事有先例
，应可仿效
。

▶▷ 建议四
：
全面取消限价政策
。

“限贷、限购、限价”是过去一段时间一直坚持的调控手段
。时至今日
，不少城市从“既认房又认贷”改为“只认房不认贷”
，曲线调整了限贷政策
。在限购上
，很多城市也相继进行了局部或全部放宽
。

“三限政策”中最具杀伤力的是限价
，应该进行全面的放开
。有人担心
，取消限价可能导致房价暴涨
，这个担忧在今天似为多余
。

据我们的实地调研
，目前国内大多数城市的房子已经卖不到政府划定的限价线
，限价已失去现实意义
。而在一线和新一线城市
，仍然存在巨大的一二手房价差
。从不久前的上海云锦东方抢购案可见
，相关的限价政策已呈现出荒唐的一面
。

限价的取消
，同时还将改变当前中国房地产开发企业的高周转模式
，让整个行业恢复到正常运营的轨道上
。

▶▷ 建议五
：
认真落实“三支箭”和保交楼政策
。

去年底的“三支箭”
，从贷款、债券和股权三个方面
，对民营房企给出了积极纾困的政策安排
。但是在实际的执行过程中
，地方商业银行出于自身利益和安全性的考量
，并没有给予民营房企享受与国有房企同等的待遇
。

在保交楼方面
，很多地方政府也没有执行的热情
，力度仍不到位
。在我们看来
，保交楼政策的落实
，既是为了保障现有购房者的利益
，同时也是维护社会稳定的必要手段
，更是重建市场信心的重要环节
。

在有些人士看来
，靠提振楼市来刺激内需
，是“吃旧药”
，走回头路
。但是
，我们却认为
，在内需低迷、信心缺失的当下
，很难在短期内再找出一个十万亿级的市场池子
。

从积极的层面来看
，我们完全有可能把危机转化为改革的契机
，“吃旧药
，走新路”
，真正推动中国房地产市场的战略转型
。

——在政策导向上
，真正实现“商品房归市场
，保障房归政府”
，建构一个健康、可持续的房地产市场
。

——在产业创新上
，大力推进保障性租赁住房的建设
，从“居者有其屋”到“住有所居”
，探索全新的中国式住房模式
。

在过去的几个月里
，各大部委都在积极救市
，推出了很多有力的利好政策
，财税部门暂停了房地产税的试点
，提出“换房退个税”
，金融部门调整了针对房企的“三道红线”
，国土部门尝试性地改变了集中供地政策
。我们的五条建议
，希望在具体的细节上更进一步
，彻底复苏市场和信心
。

本篇作者 | 吴晓波 | 当值编辑 | 唐诗语

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG

网友看法

1、网友热情精灵xj
：
饮鸩止渴
。

2、网友罗罗170081403
：
道理都知道
，总不能杀鸡取卵吧

3、网友Dagestan
：
长三角地区可以申办奥运会
，用奥运概念引领新的一波城市旧改更新的行情
，将2000年以前造的老破小全部“拆落地”改建成高层电梯房（参考上海彭浦一村三村拆落地改建项目）
。

4、网友西北人老程
：
2023年手上有三套以上房子的人赶紧卖手里房子
。 现在的房价就像股票一样是最高点
，因为城市限购原因
。 持币待购是下一泼房地产的黄金时间
，我深圳的朋友整天说他的房子现在能卖3000万
，我说你不卖你哪里