广州楼市经过调整后
，购房者开始有入市计划
。

吕颖雅/发自广州

“挤爆”售楼部、卖房到深夜、投资客“杀回”楼市再次上演
。

尽管广州连续两个月遭遇雷雨天气
，但在“5·28”楼市新政的刺激和多个楼盘持续打折促销带动下
，广州一手房市场迎来了复苏
。

“自5月17日多部门出台政策‘组合拳’后
，广州典型楼盘人气开始回升
，来访量和认购数据连续4周上涨
，并在5月28日后的一周达到高峰
。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示
，虽然近两周略有下降
，但总体保持在相对高位
，较新政前有显著改善
。

中指研究院数据亦显示
，从6月1日到6月25日
，广州一手房成交5469套
，是今年以来表现最佳的月份
。与去年同期相比
，成交量增长14.3%
，日均成交量较5月增长31.5%
。

“看房团”重返广州

作为政策较为宽松的一线城市
，在取消房贷利率下限、首付比例降至15%
，以及限购进一步松绑等利好政策推动下
，广州楼市再度吸引了“投资客”的关注
。

6月22日至6月23日
，位于广州市黄埔区的保利招商华发中央公馆迎来了来自江浙沪的100多人看房团
，售楼部现场座无虚席
，部分购房者甚至需在门外排队等候入场
。

据中央公馆项目相关负责人介绍
，项目户型使用率超过100%
，价格比周边二手次新房还要便宜
，被认为是广州黄埔区性价比较高的楼盘之一
。自5月开售以来成交火爆
，成为黄埔区五六月份新房成交套数、面积、金额“三冠王”
。此次团购活动提供的优惠价格为4.1万元/平方米起
，总价330万元起
，最终共成交了27套
。

在过去的2020年到2021年
，广州黄埔区曾迎来多个外地看房团
，推动该区楼价领涨全广州
。然而
，随着黄埔区取消人才购房政策
，外地投资客的大门彻底关闭
，近两年来市场呈逐渐下行趋势
。

“外地看房团的再次出现从侧面反映了当前确实是‘抄底广州楼市’的机会
，一方面是限购、限贷、限售政策的宽松
，另一方面广州楼市经过调整后
，购房者开始感觉迎来了入市机会
。”肖文晓表示
。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为
，个别全新项目以低于周边二手房价的价格开售
，因此吸引了一些投资客入市
，但当前环境下投资需求仍属个别现象
。

仅5%“网红盘”成交火爆

市区部分网红盘人气旺盛
。

中房君了解到
，在这波市场行情中
，不少“网红盘”去化表现理想
，尤其是位于广州海珠区和天河区的改善型楼盘表现最为突出
。

广州市海珠区的中海大境项目相关负责人透露
，项目在6月初加推全新7栋
，期间经常卖房到深夜
，销售金额达7.2亿元
。与新政前相比
，来访量和成交量均增长超过1倍
，特别是自6月份以来
，平均来访量在三四十组
，周末则超过100组
。

广州天河区的中国铁建招商西派天河序项目负责人也表示
，项目在6月份成交了30套单位
，销售金额3.5亿元
，“新政实施后
，老客户的回访活跃度明显增加
，占总来访量的30%；新客户的增长幅度较新政前高出25%
。”

不过
，市场行情也是冷热不一
。中房君走访其他一些项目后发现
，“出圈”的热销楼盘只是个例
，市场并未形成整体热销态势
。“广州现有近400个在售楼盘
，真正成交火爆且价格稳定的楼盘仅占约5%
，供大于求的情况下‘以价换量’仍是市场主流
。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示
。

“降低首付和利率对刚需楼盘有一定促进作用
，老客户的交易转化率有所提升
，但整体市场要达到火爆程度仍有一段距离
。”广州市增城区某刚需楼盘相关负责人表示
，随着“端午假期”客源的基本消化
，近两周我们项目的成交量已出现显著放缓迹象
。

为了激活市场
，广州各楼盘优惠幅度未见减少
，特别是库存量较大的增城区和南沙区
，价格底线仍在不断刷新
，让利促销和加大合作渠道力度已经成为常态
。以增城区为例
，100万元以下的新房越来越多
，如石滩板块的敏捷绿湖首府总价为61万元起
，永宁板块的珠江时光荟67万元起
。

“目前各大开发商都在努力冲刺年中业绩
，许多外围区域项目的价格已回到2016~2017年水平
，市区项目大部分价格也调整至2020年房价明显上涨前的水平
，楼价已接近底部
。”冯佩云表示
。

根据国家统计局数据显示
，5月广州一手房价格环比下降1.4%
，延续了12个月的下跌趋势
，同比下降8.3%
。

积极促销

房企积极促销
，但从需求端来看
，购房者依然面临诸多困境
。

黄韬表示
，对购房者而言“卖房难”仍然是主要问题
，市场尚未形成完整的“以旧换新”闭环
。许多购房者认为
，新房价格下降幅度不足以弥补旧房折价
，选择暂缓置换计划
。此外
，由于对未来收入预期下调
，一些购房者也不敢轻易入市
。

“从2023年初开始
，我一直希望通过‘卖一买一’置换新房
，起初放盘有2~3批买家咨询
，但由于对市场不了解错过了成交时机；后来房产中介机构也不再积极推广
，一年来看着旧房逐渐贬值
，如今只能选择观望
。”有置换需求的购房者林女士表示
。

多个改善型楼盘相关负责人表示
，目前观望的客户大部分手头上的房产位于旧小区
，放盘量大
，成交周期长
，主要担心旧房售出时间长
，价格与预期差距较大
。此外
，他们也担忧未来可能会有新政策出台
，或者利率会进一步降低
。

为此
，开发商也在积极寻找突破点
，推出了“以旧换新”业务
，为业主提供个性化的销售策略
，包括补贴佣金、1对1的房源分析、市场反馈、价指导等服务
，以加快房源去化速度
。

据保利相关负责人透露
，保利的置换业务在新政刺激下业绩显著提升
，5月1日~6月15日
，“以旧换新”服务已促进保利新房成交152套
，销售金额6.8亿元
，帮助保利业主卖出旧房48套
。

万科花地湾也推出了“主城焕新计划”
，不仅由专业置换团队提供全程服务
，还为客户提供官方贴息超抵政策
，统筹花地湾片区周边的万科房源
，为置换客户提供从租房到入住的“一站式过渡”服务
。

此外
，市场上不断推出刺激成交的招数
。如许多楼盘推出“无忧购”活动
，承诺在一定期限内旧房卖不出可无条件退房
。同时
，一些银行针对特定项目推出“先息后本”还款业务
，也对成交起到了促进作用
。

关于后市展望
，黄韬认为广州楼价已经触及底部
，预计未来将在当前价格区间内震荡
，上下波动约5%~10%
，急速大幅上涨或下跌的可能性较低
。他表示
，7月和8月是传统楼市淡季
，市场将逐渐回归平静
，2024下半年的主要目标是稳定房价
。

肖文晓则预计
，广州楼市政策放开的边际改善效果将持续显现
，带动成交量回升
，并且市场表现将优于上半年
。他认为
，房价跌幅有望逐渐收窄并逐步企稳
。

网友看法

1、网友名字太难取
：
今天买房有多意气风发
，明年就到销售中心闹得有多凶[大笑]

2、网友真诚阳光wT6
：
远离房赌毒
。

3、网友横琴横着
：
昨天遇到个中介
，她说她2019年买的房[大笑]
，这玩意就像炒股
，当局者迷
，旁观者清

4、网友傅志敏94
：
目的只有一个请你入瓮
。

5、网友A机380广东农民
：
锅又烧红
，说是能蒸
，现在又炒
，不是刚需而又是投资客
。

6、网友优质房产与财富规划
：
以后只要国家不要随意打压房地产
，保证房子以后稳步升值
，懂的人自然懂
，只不过装睡的人永远叫不醒

7、网友宁哥说买新能源车
：
挺好
，没他们中国楼市就真崩了
，感谢他们助力楼市软着陆

8、网友随波逐浪23427248
：
股市割
，房市割
。

9、网友幽柔
：
感谢媒体把我房子保住少亏点[捂脸][捂脸]

10、网友幸福有我
：
怎么就是不吸取教训呢
？
？这个时候还这样[捂脸][捂脸]
，房市就是被这样搞得与人民对立的！[捂脸][捂脸]

11、网友大熊GZ
：
广州花都保利小区
，去年142平挂200没有卖掉
，今年初挂180万也没卖掉
，现在挂165万[捂脸][捂脸]
，18年这套房子270～280[捂脸]
。

12、网友陕西南路卡卡西
：
欧成效带队集体采购黄埔区新房[赞][赞][赞]

13、网友脚踩伪专家
：
包吃一顿200块
，明天有一起去售楼部的吗
？

14、网友安东
：
心好慌
，我是改善群看中的那套业主反价了
。

15、网友博学多才的船帆eK
：
自海中[捂脸][捂脸][捂脸]

16、网友韭菜里遥远的天道
：
炒团要脱手
，快来接[啤酒]

17、网友人民在前面
：
降价了
？

18、网友热心雪梨TE
：
哦 挺好的

19、网友发哥185573755
：
房价上涨就这些人炒作起来的

20、网友大黄游戏解说
：
上点升！我等着卖