■秦荣生

2023年
，在房地产供求关系发生重大变化的新环境下
，党中央、国务院明确要加快构建房地产发展新模式
，促进房地产业健康发展
。目前
，我国房地产消费不断升级
，人民对住房的需求和品质的要求日益提高
，为满足人民群众日益增长的改善性住房需求
，只有加快构建房地产发展新模式
，才能真正助力房地产业的高质量发展
。

01

我国房地产发展存在的问题剖析

长期以来
，我国房地产业呈现粗放式发展
，与房地产业高质量发展的要求相比
，我国房地产业还存在以下问题
。

我国房地产业企稳回升的基础不牢
。2023年全国商品房销售面积及金额同比分别下降8.5%、6.5%
，新房成交呈现“前高中低后稳”趋势
。2023年土地成交面积及金额分别下降21%、17%
，总体而言
，土地市场调整程度比房地产市场调整程度更大
。总之
，从上述重要指标来看
，2023年全国房地产业已经开始筑底企稳
，但基础还不牢固
，回升态势还不明显
。

我国房地产市场仍然存在供需错配
。从整体看
，2023年末我国户均住房套数已经达到1.1套
，但北上广深等人口净流入的大城市需求供给不足；二三线部分城市又供应过量
，空置率居高不下
。供给结构方面
，据测算
，2021-2035年
，我国由家庭小型化趋势产生的住房需求约1600万套
，而目前住房市场中低价位、中小户型住房比例偏低
，不能满足居民小户型住房需求
。

新市民、青年人住房需求仍面临困难
。近两年来
，全国各地共已建设保障性租赁住房508万套（间）
，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难
。但相较于投建数量
，仍然无法满足新市民、青年人住房需求
。2023年
，我国大学毕业生1158万人
，归国留学生超过100万人
，再加上其他新就业人员
，保租房的数量远远不能满足新市民、青年人住房需求
。

住房交易的信息透明度、效率不高
。对于住房交易
，购房者决策高度依赖信息真实性、可靠性
。从整体看
，我国房地产业信息披露还存在可供房源提供不及时、交易价格不准确等状况
，政务数据打通方面还存在卡点、难点
，找房、看房、签约、装修、贷款、过户、入住各环节不畅
，大大降低了房产交易的效率
。

图片来源/摄图网授权

02

构建我国房地产发展新模式的建议

在我国房地产市场供求关系已发生显著变化的条件下
，应以进促稳、先立后破
，形成发展新模式
，实现高质量发展
。

科学制定房地产发展的长期规划
，增强发展信心
。我国房地产业要实行发展新模式和高质量发展
，必须依靠党和政府制定长远的房地产政策
，以增强发展房地产业的信心
。因此
，建议党中央、国务院制定未来十年的房地产发展的长期规划
，并辅之以金融支持、税收优惠、土地合理配置等配套政策
，促进房地产业高质量发展
。

提高住房供给的品质和科技水平
，满足人民需要
。现行房地产市场
，已解决了“有没有”的问题
，现在需要解决“好不好”的问题
。因此
，建议主管房地产的政府部门应采取措施
：
一是引导企业调整住房供应结构
，增加中低价位、中小户型住房供应量
，满足大多数家庭住房需求
。二是鼓励在需求旺盛的核心区和近郊区提高住房的品质
，以优质产品满足中高端改善性住房需求
。三是提高住房产品的科技水平
，新建住房应做到绿色、低碳、智能、安全
，引导业主通过装修改造提升住房科技水平
。

大力扶持专业租赁企业发展壮大
，实行租购并举
。“租购并举”是当前和未来我国新市民、青年人解决住房难的主要方式
。因此
，建议政府相关部门应采取相关措施
。一是鼓励专业租赁企业参与保租房建设及运营
，可以通过联合运营、委托运营、包租运营和投资改造等方式投入保租房市场建设
，增加租房市场供给；二是实施在落户、子女教育、医疗卫生等公共配套服务上租购同权
，营造良好的租住环境；三是加大对专业租赁企业的金融、财税政策支持力度
，拓宽融资渠道
，推动住房租赁REITs的发行
。

加快推动房地产服务数字化转型
，提高服务水平
。一是打造全方位、综合性居住在线服务平台
，整合房产交易、装修、租赁、维修、社区生活等全流程服务
，提供全方位居住服务体系；二是加强房地产市场监管
，推动网签数据及时公开
，提高房产交易服务的透明度；三是推动住房公共服务数字化
，通过政务数据公开
，将政务系统延伸至房地产企业、中介和房主
，探索高效、融合的服务模式
。

严格控制房地产行业过度金融化
，守住风险底线
。主管房地产企业的政府部门应建立以城市为单位、以项目为主体的房地产融资协调机制
，严格控制房地产企业过度金融化
，守住风险底线
，促进房地产市场平稳健康发展
。守住房地产行业风险底线
，应严格压实房地产企业主体责任
，强化城市属地责任
。

（作者系全国政协委员、北京国家会计学院原院长）

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