关于房地产行业的未来走势有很多传言
，比如
，房子过剩了
？政策没用了
？日前
，在万科媒体交流会上
，万科董事会主席郁亮表示
：
“市场短期有压力、长期有信心
。”

在2021年的媒体交流会上
，郁亮表示
：
“尊重常识
，回归常态
，阵痛之后
，仍有机会”
。到2023年
，他坦言
：
行业阵痛比想象得更长、更痛
。目前
，房地产市场情绪比较悲观
，可能受了一些网络传言的引导
，比如
，房子过剩了
？政策没用了
？

房屋“过剩论”系误读

“房子真的过剩了吗
？”郁亮分析说
，导致“过剩论”有两个原因
，第一个就是“我们都被平均了”
。什么是“被平均”
？郁亮举例说
，如果马斯克走进会场
，那么
，会场里的人均财富是多少
？可能个个都是大富翁
，但实际情况不是
。所以说
，大家都被平均了
。根据第七次人口普查调查数据显示
，中国城镇人均居住面积为38.6平方米
，这个数字也被平均了
。因为城镇居民人均居住面积约在36.5平方米
，镇上居民为42.3平方米
，也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了
。“人均居住面积38.6平方米是建筑面积
，如果折算成使用面积
，仅仅相当于40年前日本的居住水平
。”同时
，大城市被小城市“平均”了
，小城市又被乡镇“平均”了
。从城市角度来看
，目前
，一二线城市人均居住面积为34.3平方米
。

随着生活水平提高
，中国老百姓的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上
。比如以前粮食不够要定量供应
，后来粮食多了
，就从“有没有”过渡到“好不好”阶段
，之后又从粗粮到细粮
，现在又回归到自然生态有机粮食
，等粮食更多之后
，就会发现
，粮食可以做饲料、酿酒、做酒精、做工业用品
。

在住房领域
，同理可见
。过去
，行业都聚焦在长期居住的解决
，但其实还存在短期居住需求
。比如
，西双版纳、西昌、海边一些项目
，大量旅居人口
，这些项目百分之七八十客户都来自外地
，人们对房子的需求会越来越多元化
。郁亮表示
，住房作为居民生活的刚需不会消失
，压制久了总要释放出来
。今年8月以来
，政策的发力释放了合理的住房需求
，已显现出一定效果
。9月
，一二线城市成交面积环比增加13.4%
，10月上半月最新数据相较9月继续好转
。

政策“无用论”是谣言

“政策不是万能的
，但绝不是没用的
。”郁亮直言
，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力
，但不能指望政策一招解决所有问题
。

市场自身有向上修复的力量
。通常来说压缩得越厉害
，反弹也就越大
。今年9月份市场的好转是市场本身的修复力量和政策发力的共同结果
，所以说政策很有用的
。已有政策
，希望能够落实到位
。

目前
，楼市短期恢复的基础还不牢固
，建议各地用好“因城施策”
，结合本地市场情况做出更及时的调整
，加快政策落地速度
。“政府尤其需要在供给端多发力
，比如有些城市库存特别多的话
，是不是应该可以放缓、减少、暂停土地供应
？有些城市存在土地资源错配、商业办公闲置
，能否调整成适合市场的项目
？”

郁亮坚定地说
：
房地产市场有短期压力
，长期还是有信心的
。

和客户、城市同步发展

房地产行业正处于“阵痛期”
，所有企业都感同身受
。“目前阶段有点像马拉松运动中的‘撞墙’现象
。”郁亮比喻说
，当跑到30多公里的时候
，当糖原消耗殆尽
，就需要加快消耗脂肪供能来获取能量
，但是脂肪供能速度较慢
，所以在30公里之后会出现糖原过度消耗
，有持续5-10分钟出现体能跟不上、呼吸困难、全凭意志力来完成比赛的现象
。我国经济发展正处于新旧动能转换期
，房地产行业也处在由简单的规模发展向更高质量发展的过程中
。

“万科的座右铭是
：
没有成功的企业
，只有时代的企业
。”郁亮说
，这句话告诉大家
，只有顺应时代的变化
，做时代让你做的事情
，才能成功
。

在发展策略上
，万科坚持和客户同步发展
，现在客户的要求越来越高了
，它导致我们行业特别内卷
，当然
，无论是卷行业还是卷公司
，对客户是好的
，客户满意了
。他以咖啡为例
，以前的发展是“好品质就能卖个高价钱”
，现在情况是“不仅要品质好
，还要价格实惠
，更要做到花样百出”
。

万科还坚持和城市同步发展
。郁亮表示
，如今
，城市发展再次“向新发展”
：
中国城市发展不像过去那样摊大饼发展
，向城市中心聚集；在空间上
，各种业务场景上融合发展
。这是因为很多城市在完成新旧动能转换时
，都以创新产业为主
。

“每10年都有声音说‘纽约不行了’
，但到今天为止
，纽约仍然是美国乃至全世界最繁华的城市
。所以
，城市永远不会落幕
，如果一个企业能跟上城市的发展
，一定是有机会的
。”郁亮如是说
。

新民晚报记者 杨玉红

网友看法

1、网友北京老管
：
有信心
？哈哈
，这话恐怕郁亮自己都知道是假话！

2、网友无双山雀g1
：
有没有信心要看老百姓有没有钱
，你有信心有什么用
，年轻人工资不涨
，工作不稳
，你哪来的信息
？只有买房的人的情况才决定市场
，

3、网友rm168704926
：
长期有信心
，这个长期究竟有多长
，是百年后还是千年后！

4、网友逍遥呵呵哒了
：
不是每个人都想买房
，也不是每个人眼里都看着房
，尤其是年轻人更不会把买房当成人生头等大事！

5、网友Kingdom看世界
：
口号喊起来
，不然大家都不信了

6、网友洒脱的麦克
：
这次不是产业本身周期 是人口结构与存量拐点 结束了

7、网友晚霞余晖2o9B
：
马云说了以后没人买房的

8、网友入山之人
：
自己没钱的希望别人更没钱
，自己对钢筋水泥没信心的却又希望别人有信心
。玩兵法
？

9、网友小耿卖房日记
：
钱包扁扁
，信心何来
？

10、网友永远的远方LOVE
：
行不行
，先把口号喊起来！可惜老百姓兜里已经空了[灵光一闪]
，身边见过多少负债人
，苦没落到自己头上
，不会体会到的！

11、网友晚风凡人
：
我就想问一下 东莞麻涌万科公园里为什么可以从21000下降到12000元 暴利行业 是否考虑给老业主适当补偿
，太夸张了 妥妥暴利行业

12、网友残阳冬日
：
房地产商说的话不能信

13、网友啲呺當舖25071277
：
多的住不完
，没的买不起
，短期内不会改善

14、网友豫西小崔
：
长期是多长
？

15、网友碧桂园云邸
：
#许昌碧桂园云邸#

16、网友lauhunboo
：
[捂脸]万科是玉如意吗
？会变法显灵

17、网友坦荡的梦想x1s
：
一个盖房子的还是把自己的房子盖好吧！好房子应该抗跌[大笑]别把土地用到极致[大笑]

18、网友景林
：
继续盖楼[鼓掌]

19、网友幽默梦想0DV
：
以后房子都不如白菜了
，我说的[捂脸]

20、网友用户4921084619933
：
谁给他的自信[捂脸]活着都累还买房呢[恐惧]