每经编辑
：
段炼,盖源源

“提前还了80万房贷
，利息少了111万
，这不比理财赚钱
？”

据海南特区报
，记者注意到
，最近
，不少人都在小红书、微博、抖音等社交平台上
，分享自己提前还房贷的经历
。购房时利率高、还款压力大、缺乏投资标的
，是年轻人选择提前还贷的关键词
。

去年讨论提前还贷时
，大众关注的焦点是“应不应该提前还贷”；但现在
，更多人关注的焦点变为了“提前还贷难”
，需要预约、排队
，还有银行关闭直接线上渠道
。

据红星新闻
，有建设银行(601939.SH)某分行的工作人员向记者透露称
，建设银行的线上预约额度已满
，需要线下预约、排队等待
，大部分贷款行的等待时间都在半年以上
。

据北京日报
，记者近日咨询北京多家银行网点获悉
，提前还房贷正成为不少人的选择
，多数银行都需要提前预约办理
，排队时长至少在一个月以上
。

为何人们纷纷选择提前还贷
？提前还贷到底值不值
？为何银行要“升高”还贷门槛
？

图片来源
：
视觉中国

提前还款“省下90万利息”

“利息太高了
。”魏先生告诉贝壳财经记者
，他肯定是要提前还房贷的
，原来理财收益能覆盖房贷
，现在不能了
，就想提前还了
。

据魏先生计算
，其在河北的一处房产贷款金额70万元
，还款期限为25年（已经还款5年）
，如果现在提前20年还清
，以5.2%的利率、等额本息还款方式计算
，可以省下约37万的利息
。

据第一财经报道
，随着房贷利率不断下行
，吴逍分四次还完了90万房贷
。“最后银行账户只剩下100多块
，月供1块多
，留着抵扣个税用
。”他向记者介绍自己的秘诀
。

对于他来说
，提前还贷省下了一大笔
。2021年购房时
，首套房贷利率为5.88%（30年期）
，利息101万
，月供5300元左右
。在他提前还款时
，利率基本在4.1%～4.5%区间
，最终2年提前还完
，支付利息仅为10万左右
，省下了90多万
。

像魏先生和吴逍一样提前还贷的人不在少数
，在各类社交平台上
，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷
。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式
。

程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”
，他认为“最优”有两种解释
，一种希望总利息最低
，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险
，适合采用等额本息+提前还款减月供
。之后资金充裕时再继续提前还款
。

面对利率的下调
，有网友表示
，自己的房贷利率实在太高
。

甚至有网友晒图表示
，自己的房贷利率高达7.15%
。

排队几个月、还有违约金

有银行直接关闭app通道

“排队还贷”
，是近期“提前还贷潮”的缩影
。

王女士对记者表示
，她于近日在某国有大行手机APP上申请提前还贷
，提交申请后
，下午收到银行短信称提前还款申请已审批通过
，但还款的日期已排到了4月份
。王女士向记者无奈地摊了摊手
，“没想到
，现在怎么这么多人排队还贷
。”

记者曾在去年对“提前还贷潮”进行过走访调查
。当时
，互联网从业者小金对记者表示
，自己购房较早
，贷款利率低
，目前月供只有一千余元
。“要是还进去想再贷出来就没门了
，提前还款还要收罚息
，权衡后我打算将闲置资金用于理财
。”

近期
，小金的想法有所改变
，打算提前还一部分
。然而当他打开手机银行却发现
，提前还款需要审批
，“最终结果以审批为准”
。

购房者小金打开手机银行发现提前还款需要审批 资料来源
：
受访者提供

询问银行得知
，提前还款不仅需要排队到4月
，还有违约金
。“过去
，提前还款的违约金基本可以协商免除；现在
，提前还款的违约金需要全额赔付
，严格按合同来
。”小金无奈地说
。

更有甚者
，“某国有银行提前还贷的业务已经排到今年十月份了”
，一位该行员工表示
，该行曾专门开会讨论如何应对“还款激增”问题
。

不止“排队”
，一些银行的手机银行提前还款的预约通道悄然关闭
，也引起了广大购房者热议
。有人表示这一功能的下线带来诸多不便
，如异地工作人群想要提前还款
，则不得不前往贷款行所在地办理
。

小林是一名金融从业人员
，去年9月
，眼见所投资的理财产品收益率与“高高在上”的房贷利率渐行渐远
，遂将理财资金赎回
，提前还了一部分房贷
。近期
，当小林想再还一部分房贷时
，却发现手机银行上的“提前还款申请”选项已然无踪
。

一些手机银行提前还款线上申请通道已关闭 资料来源
：
受访者提供

“一些购房者反映
，部分银行关闭了手机APP上提前还款的功能
。而这些购房者就算申请成功
，也要赔付违约金
。例如
，最高赔付6个月利息等
。”小林对记者表示
。

提前还贷为何越来越难
？某国有银行人士向记者透露
，“我们总行在去年11月升级了系统
，开始管控提前还款额度
。以前是想还就还
，现在是每个月给每个机构一个还款额度
，然后预约排队
。”他表示
，目前该类业务办理都是“机控代替人控”的导向
，“能系统控制绝不人工控制
，降低操作风险
。”

“银行是不希望客户提前还款的”

最近几个月
，浦发银行深圳某支行的员工刘琦明显感觉到
，提前还房贷的客户多了起来
。不少来咨询提前还贷的客户对刘琦说
，闲钱没有地方投资了
。

刘琦告诉记者
，部分银行会规定一年内或几年内提前还房贷有罚息
。但罚息的金额并不高
，一般为几个月的利息
，很难阻挡客户提前还贷的想法
。

记者注意到
，不同银行对罚息的规定并不相同
。但也有一个共同点是
，“一般而言
，银行是不希望客户提前还款的”
，在广发银行上海某支行从事管理会计工作的陈瑞表示
。

陈瑞解释称
，对于银行来说
，提前还款
，如果没办法再以合适的利率及时贷出去
，后续的营收就会下降
，会出现利率的再投资风险
。但是
，如果客户本身出现较大违约风险
，或者整体系统性风险很高
，为避免资产大幅减值
，会希望客户提前还清
。

由于国内宏观经济环境仍处于修复阶段
，实体经济回暖尚需时日
，银行对外投资可选对象减少
。相较之下
，房贷业务投资回报率更高
，如果购房者提前还贷
，将影响银行包括利息在内的收入
，同时提前收回房贷资金后
，如果又没有更多同等优质的投资标的
，可能就会对购房者提前还贷软抵制
。

对于银行来说
，提前还房贷并不划算
，这在行业里被称作“存贷双降”
。

提前还贷
，相当于缩短了银行这笔贷款的盈利期限
，减少了银行未来的盈利预期
。毕竟银行的收入主要来自利息
。财报数据显示
，2022年前三季度
，国有六大行共计实现利息净收入约2.13万亿元
，同比增长5.4%
，占整体营收的75.13%
，较上年同期小幅增长2.18个百分点
。而居民房贷业务
，因为有房产抵押
，贷款期限长达20-30年
，又是银行最优质的、最稳定的利息收入来源之一
。

央行日前公布数据显示
，2022年全年
，个人住房贷款的增速出现回落
。报告显示
，去年末个人住房贷款余额38.8万亿元
，同比增长仅1.2%
，增速比上年末低了10个百分点
。2021年末
，个人住房贷款余额为38.32万亿元
，同比增长11.3%
，增速比上年末低3.3个百分点
。2020年末
，个人住房贷款余额34.44万亿元
，同比增长14.6%
，增速比上年末低2.1个百分点
。

2022年新增个人房贷仅有0.48万亿元
，较2021年的3.88万亿元下降了3.4万亿元
，降幅87.6%
。

从2020年开始
，居民新增房贷开始下降
，而2022年更是出现断崖式下滑
，这已经对银行的利息收入构成隐忧
。而如果居民提前还贷
，就不仅是减少银行的预期利息收入
，而是直接减少银行当期的利息收入了
。

一方面新增住房贷款断崖式减少
，已经减少了银行的预期收入
，如果居民提前还贷
，还会减少现有业务的当期收入
。依靠利差牟利的银行
，在扎堆提前还款的背景下
，采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本
，以提前预约、长时间轮候等为手段
，试图降低或推迟提前还款压力
，也就顺理成章了
。

对于银行来说
，房贷业务是风险较低、收益稳定的优质长期资产
，在经济增长放缓的大环境下
，更显珍贵
。加之‘提前还贷潮’使得银行贷款增量和增速的考核承压
，因此才有意提升了还贷“门槛”
。

从个人的角度来看

提前还房贷是否划算
？

那么
，从个人的角度来看
，提前还房贷是否划算
？

兴业银行首席经济学家鲁政委此前向红星资本局表示
，如果有一笔闲置资金
，是否提前还房贷
，还要看你能不能拿这笔资金赚到比房贷利息更多的钱
，如果不能
，提前还贷也是可以的
。

据每经网
，对于购房者来说
，也需要注意
，并非所有的提前还贷操作都能“薅羊毛”
。对于购房者而言
，这是一道“数学题”
，要把握住唯一金标准
：
房贷利率VS投资收益率
，来判断是否适合提前还贷
。

具体来说
，如果房贷利率居于高位达到5%甚至6%的水平
，而在自身风险承受能力和偏好范围内
，没有达到或超过房贷利率水平的理财方式
，那么就可以考虑提前还款
。

反之
，如果房贷利率较低
，甚至在LPR的基础上下浮
，有利率水平相近的理财方式可以选择
，或是想要留有一些闲置资金在手中
，以备不时之需
，“手有余粮
，心中不慌”
，还款压力也不大的话
，则可以结合自身情况
，理性考虑是否提前还款
，而非“盲从”潮流
。

“对个人来说
，判断是否需要提前偿还个人贷款
，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息
。如果投资收益率高于贷款利率
，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款
。当然
，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金
。”招联金融首席研究员董希淼说
。

中原地产提示
，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等
。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为
，利息支出太多
，手上有闲钱的人可以选择提前还款
。此外
，理论上来讲
，刚买房不久
，剩余利息较多的购房者也可以考虑
。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息
，此时再去选择提前还款肯定是不合适的
。

疫情三年
，很多人收入受到影响
，通过提前还贷可以降低每月还贷负担
，看起来也是诱惑满满
。

但盲目跟风提前还贷并不可取
。用机会成本的原理
，你把资金还了房贷
，就损失了用它增值的机会
。当然
，短期看
，多数人投资收益很难高于房贷
，所以提前还贷更划算
。但去年资本市场表现不好
，不代表今年也不好
，所以长期来看
，提前还房贷
，也会有损失
。

法律人士
：
可以投诉银行

据北京青年报
，对此
，有法律人士分析
，如果购房者能证明自身确实遭遇了银行故意拖延办理提前还贷
，可通过三种渠道维护自身合法权益
：
可通过银行方面的救济渠道——向贷款银行总行进行投诉；通过监管方面的救济渠道
，比如向银保监和政务部门进行投诉；通过诉讼方式的救济渠道
，即向法院起诉
。这些办法都值得一试
。

鉴于目前提前还贷涉及的购房者人数较多
，且排队等待的时间越来越长
，银行监管部门有必要介入调查
，譬如
，查一查某些银行有没有故意拖延
，对故意拖延的银行要进行公开约谈乃至处罚
。还要采取相应的措施督促银行提高办理效率
，因为提前还贷不是借贷
，不会增加银行的风险
，银行审核没必要过度严苛
。

从根本上说
，要避免银行对购房人提前还房贷故意拖延
，需要规范房贷合同
，明确银行对提前还贷的办结期限
。

在此背景下
，有网友在社交平台上分享了成功提前还贷无需多加等待的经验——拨打银行保险消费者投诉维权热线(12378)进行投诉
。

2月3日
，有发过提前还贷经验贴的网友向红星资本局确认
，在拨通该电话并按照相关步骤操作后
，她现在已经顺利提前还贷
。

编辑|段炼 盖源源

校对|卢祥勇

每日经济新闻综合自每经网、北京日报、红星新闻、新京报贝壳财经、第一财经、北京商报、北京青年报、海南特区报、公开资料等

每日经济新闻

网友看法

1、网友6空谷幽兰
：
当初贷款时说的很好
，1年后随时提前还
，去年8月提交申请
，提交不了
，电话说没有计划
，让等
，等了3个月
，直接投诉

2、网友宝贝芳琳
：
今年过年提前还了房贷
，10000多的违约金
，不过算算也划算

3、网友可靠雪碧07
：
贷了30万
，15年期
，已经还了一半了
，提前还贷划算吗
？

4、网友photoger
：
银行这样搞会出问题的

5、网友聪明轮船YS
：
用什么提前还
？都中彩了
？

6、网友钱钱2
：
搞不明白为什么还钱还要排队等配额

7、网友林少LINSONE
：
建行app今年软件升级也关闭的提前还贷功能
，这就很不合理

8、网友蝈蝈儿乐
：
有那么困难吗
，我手机App不是直接能还吗
？

9、网友乖巧露珠eN
：
货款时说可以提前还款
，等你有点钱想提前还时
，又说还不了没额度
，明摆着就是收你高利息
，请求国家出手整治
。

10、网友幽默暖阳03
：
有钱人太多了

11、网友小宝0508
：
现在银行借钱利息要比贷款利息低不少
。
。
。

12、网友Darkness123
：
不好好发展企业贷款业务帮助企业盈利成长
，整天就知道赚房贷的低利息
，这样的银行没啥前途

13、网友梅开时节雨纷纷
：
有能力的就尽快还
，手头紧张的就慢慢熬吧！

14、网友简单快乐79
：
合同写的可是一年后可以随便还款
，我去年还款也一样
，申请了好久
，至少2月
，终于还上了一点！

15、网友敏锐光束ce
：
大家一定要积极还 因为他比任何生意都稳妥还划算没有风险[呲牙]

16、网友Zoey31
：
都提前换了 银行还怎么赚你钱

17、网友梅子不酸8
：
很多银行app都关闭提前还款了
，哎

18、网友开心小丸子8878
：
我们就是说提前还
，排队到了4月份

19、网友风姿卓越清泉kP
：
立法
，立法
，立法…提前还贷属于犯法[抠鼻]

20、网友三静6
：
天呐
，这几十
，几十万的往外拿啊
。都这么有钱的嘛[捂脸]