全面取消限购
，很可能导致二手房挂牌量暴增
，房子“越卖越多”
。视觉中国/图

2024年是全国楼市限购政策执行的第14个年头
，这一政策或在今年走到终点
。

5月9日
，两个大城市接连宣布放开限购
。上午
，杭州宣布在全市范围内购买住房
，不再审核购房资格
，取得合法产权住房的非杭州市户籍人员
，可申请落户
。下午
，西安宣布全面取消限购
，并优化公证摇号措施
。

截至5月10日
，全国仅剩北上广深、天津、海南6地仍执行限购政策
。

国家统计局划定的二线城市全国共有31个
，南方周末梳理发现2023年以来
，其中放开限购的二线城市多达19个
。目前即便海南、天津尚未完全退出限购
，落户政策也有所放松
，相当于变相放开了限购
。

“杭州这次全面放开（限购）
，更多只是象征意义
，因为前期已经调整过两次
，基本上已经算是完全放开了
。”中原地产首席分析师张大伟告诉南方周末记者
，深圳、广州、海南、天津
，和杭州的情况类似
，已走入“半限购”状态
。

最终的“堡垒”
，只剩下北京、上海
。多位受访人士判断
，即便京沪仍保持限购
，在今年内也有很大概率会出现政策松动
。

政策核心在于放宽了信贷

杭州、西安都曾出现“万人摇”
。尤其是杭州
，数十次出现万人摇号的盛况
，被视作过去十年国内楼市最有代表性的城市
。

张大伟曾做过统计
，过去十年的土地市场和交易市场
，杭州楼市都是国内第一的存在
。比如该市新房单盘曾拿下全国三冠王
，二手房单盘成交总金额也是全国第一
。

“杭州卖地全国第一是公认的
，因此它一直是中国房地产行业景气程度的代表
。”张大伟说
。

自2021年起
，已有超过80个城市陆续发布解除限购的文件
。据张大伟观察
，各地政策略有不同
，三四线城市普遍是“一刀切”直接取消限购
，二线、一线城市则“小步快走”
，多次发布政策并最终取消限购
。

“（杭州）一年四十多万新落户人口
，落户就可以买房
，即便这次不出台文件
，事实上也已经不限购
。” 张大伟告诉南方周末记者
。

剩下的广州、深圳、天津也在不断释放宽松信号
。

广州2023年取消了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域的限购
，并将限购区的社保门槛由五年降至两年
。2024年1月进一步放松
，全广州建筑面积120平方米以上住房都取消限购
，名下已有的
，也不计入限购套数
。

除了大户型不纳入限购范围
，政策同时允许“租一买一、挂一买一”
，广州成为一线城市中首个按面积段划分限购范围的城市
，允许非本市户籍人群购买住房
。

天津最近一次政策调整是在5月6日
，确认户籍居民购买市内六区120平方米以上新建商品住房取消限购
。去年9月
，天津的住房限购区域缩小为市内六区
。

深圳则在外围松绑
，与天津同日宣布放开了七个区域的限购程度（盐田区、宝安区部分、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区）
，这些区域内调整普宅标准、缩短非深户社保年限
，允许企事业单位购买商品房
。

北京也在4月放松了五环外的限购
，迎来了14年来的首次调整
，两套房京籍家庭可在五环外新购一套房
。

张大伟分析
，此次杭州取消限购政策的核心在于放宽了信贷政策
，而不单单是放开限购
。

比如
，只要在所购住房城区内无房即可认定首套
，理论上
，在杭州十区三县市可以有13个首套名额
。同时所有住房城区仅有一套住房且正在挂牌出售
，就可认定首套
，如果在杭州十区三县市都有一套住房且均已挂牌在售
，那么个人在杭州就可拥有26套房产
，并享受首套利率
。

取消限购
，房价没涨

“判断限购与否的核心是看当地是否有社保缴纳要求
。取消社保缴纳要求才是真正取消限购
。”易居研究院研究总监严跃进向南方周末记者解释
。

与社保挂钩
，从一开始就是限购的红线
。

2010年4月17日
，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
，其中提出
，“地方人民政府可根据实际情况
，采取临时性措施
，在一定时期内限定购房套数”
。从此拉开了限购的大幕
。

当月
，北京出台了全国首个住房“限购令”
。限制范围包括
，对不能提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民
，暂停发放购买住房贷款
。同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房
。

限购令出台的主要原因
，是遏制快速上涨的房价
。

陈志是北京房地产业协会副会长
，他向南方周末记者回忆
，2008年全球金融危机爆发
，中国开启一段货币宽松时期
，房价从回暖变为暴涨
。国家统计局数据显示
，2009年
，国内商品房成交量、销售额、房价涨幅
，都创下了历史纪录
。

陈志在1980年代任职于北京市城市建设开发综合办公室
，曾参与起草相关政策文件
。那一年的四万亿让楼市明显复苏
，以北京为代表的一线城市屡屡拍出“地王”
。不久后
，陈志的工作重心从恢复市场转向为调控房价
。

北京“限购令”的影响立竿见影
，落地仅仅一个月后
，新房成交腰斩
，其2010年的住宅成交量同比下滑近四成
，土拍也明显降温
。

自北京出发
，限购令蔓延全国
。此后
，限购与限贷、限价、限售、限商合称为“五限”
，成为房地产调控的标志性政策
。

限购令也有过起伏
。2014年全国曾有一波放开限购的潮流
。

当年6月
，呼和浩特市打响取消楼市限购第一枪
，此后石家庄、哈尔滨、贵阳等9个二线城市渐次宣布取消限购
。这一潮流持续了一年
，自呼和浩特开始
，以长春结束
。

时隔十年
，眼下这轮取消限购上升到了一二线城市
，它也许会成为本轮限购历史的终点
。

2014年的那轮限购
，随着后来的棚户区改造货币化安置政策的出台
，没能遏制住全国房价的进一步上涨
。这次应该不同
。

严跃进判断
，眼下的全面放开限购
，即便能够增加楼市成交量
，也大概率不会提升房价
。因为如果全面放开
，人们要买房
，普遍先要卖房
，就会有大量二手房抛售
，那么整体房价不会“水涨船高”
，量、价不同步
。

“如果是以前
，这样的政策往往立竿见影
，房价很快能起来
，但这次来看
，效果似乎不如预期
。”严跃进说
。

2023年以来
，全面放开限购的二线城市共有19个
。南方周末根据国家统计局网站每个月公布的70个大中城市房价变化
，梳理了放开限购对这些城市的影响
。

可以看到
，放开限购的次月和次次月
，当地二手房房价环比都是下跌的
，几乎没有例外
，最近的一个月与去年同期相比
，跌幅更大
。

对于新房而言
，也都是下跌的
，仅有合肥、昆明、太原出现过零星持平或上涨
。最近一个月与去年同期相比
，跌幅也在扩大
。

值得注意的是
，2024年4月起全面取消限购的长沙、成都、杭州和西安
，最近一个月新房房价与去年同期相比都在上涨
，这或许可以解释为什么它们的政策出台会稍晚
。

卖房人多于买房人

国家统计局数据显示
，截至3月末
，全国商品房待售面积74833万平方米
，其中住宅待售面积增长23.9%
。在新房供应量没有大幅上升的情况下
，这意味着目前二手房挂牌激增
，卖房者远多于买房人
。

4月30日
，中共中央政治局召开会议
，首次提出统筹研究消化存量房产和优化增量政策的方案
。楼市去库存或会成为下一阶段的工作重点
。

但各地消化库存的能力不容乐观
。据易居研究院统计
，截至3月
，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月
。在百城样本中
，有41个城市去化周期超过36个月
，多为三四线城市
。

在张大伟看来
，如果全国限购放开
，真正有影响的城市只有京沪
，因为两地的户籍政策严、落户难度大
，而其他城市
，大多像杭州一样制定了较为宽松的落户政策
，变相规避了限购制度
，因此即便政策放开对市场影响也不大
。

“短期内
，居民收入上涨预期弱、房价下跌预期仍在
，房地产行业面对的并非简单的资金问题
，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力
。”他指出
。

此外
，全面取消限购
，很可能导致二手房挂牌量暴增
，房子“越卖越多”
，去库存越来越难
。

以杭州为例
，我爱我家数据显示
，4月二手房成交量破8000套
，新房却只有5000套左右
，这是杭州近十年来首次出现一二手房成交量倒挂
。

一位久居杭州的地产业资深人士告诉南方周末记者
，一季度杭州的二手成交量高企
，尤其是一些靠近市中心的二手“老旧小”成交量大涨
，一个原因是杭州刚出台了房屋“以旧换新”政策
，多个片区的老房大概率会“原拆原建”
，吸引了来自全国的购房者
。另一个原因则是一些购房者认为二手房相对有质量保证
，“不少人都对保交楼之后的房屋质量心存疑虑”
。

多位受访人士均认为
，虽仍有6地维持限购
，但全面取消这一政策已是大势所趋
。

“京沪放开的节奏或许比较慢
，不至于一次到底
，比如先放开二手房交易
，又或是降低社保缴费要求等
。”严跃进预测
。

他认为
，现在楼市供需结构出现了根本性扭转
，取消限购相当于是楼市回归市场化
，“市场归市场
，保障归保障
，楼市最终还是应该让市场来定价”
。

南方周末记者 徐庭芳 南方周末实习生 陈杨

责编 张玥