本文来源
：
时代周报 作者
：
刘婷

碧桂园还有救吗
？最近一周
，围绕着中国房地产行业巨头的生死大考引发各界高度关注
。

8月7日
，碧桂园未如期兑付两支美元债利息
，引发信用危机
。此后
，碧桂园向公众透露
，当下公司出现阶段性的流动压力
，面临成立以来最大的困难
。

至此
，碧桂园最真实的情况摆在了所有人的面前
。一场艰难的自救随之而来
，它事关一家资产万亿的世界500强房企
，牵涉成千上万的员工以及供应商
，更可能牵动行业在重整洗牌之后的走势
。

碧桂园自救
，如何自救
，能不能自救
？成为外界最关注的问题
。

碧桂园通过公告表示
，千方百计开展自救
，措施分为四步
：
一是竭尽全力保障公司现金流安全
，二是最大限度削减支出
，三是董事会主席兼控股股东杨惠妍大力度支持
，四是全力做好保交付、保信用工作
。

所谓“自救”
，其实早在2018年就已经开始
。那一年
，杨国强为快速发展的碧桂园按下缓冲键
。此后
，碧桂园负债一路走低
，至2022年
，碧桂园净负债率降至十年来最低值
。

效果其实是显著的
。2022年
，在许多房企融资受阻之际
，碧桂园进入多家机构的“白名单”
，获得大额授信
。同时
，碧桂园作为3家示范房企之一
，跻身绿色通道
。此外
，碧桂园保交付数量领先行业
，规模常年位居行业第一
。

上述行为和效果
，一定程度上体现了市场对碧桂园的认可
。

碧桂园能否穿越周期
，取决于自救的决心与外部环境
。政策利好连下
，行业转机已现
。

8月以来
，高层密集发声
，一线城市也发出信号
，房地产政策有望得到优化
。

与此同时
，多名业内人士呼吁
，监管单位与融资机构应给予更多支持
，为以碧桂园为代表的优质房企提供实质性帮助
，提升市场信心
。

道阻且长
，行将且至
。尽管陷入流动性困难
，但在积极自救、行业转好与政府和金融机构的支持下
，碧桂园仍有希望渡过难关
，重回平稳健康发展轨道
。

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视觉中国

自救早已开始

7月31日、8月10日、8月11日
，碧桂园一改低调作风、密集对外发声
。短短10天内
，拉响亏损预警、发布自救措施、致歉
，刮向碧桂园的风雨渐大
。

“公司面临自创办以来的最大困难
。虽然对本轮市场调整周期有所预判
，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足
。”碧桂园董事会主席杨惠妍在致歉信中坦言
。

这是一场始料未及的变化
，房地产行业下行速度之快、调整程度之深
，远超所有人预期
。包括杨惠妍在内的从业者
，在年初都曾是乐观派
。

时间回到3月30日
。刚刚接棒的杨惠妍首度亮相碧桂园业绩会
，一袭黑色西装之下
，杨惠妍沉稳应对媒体提问
，清晰表述战略打法
，为“首秀”赢来掌声
。

此番亮相
，杨惠妍踌躇满志
。不久前
，她在年报中写道
，酷寒已过
，暖春将至
，碧桂园人一定会勇毅前行
。

意气风发之际
，杨惠妍操刀一场战略转舵——撕掉“三四线之王”标签
，调仓一二线城市
。为此
，杨惠妍祭出三大招
：
一二线城市与三四线城市占比对半分、打造适合高能级城市的产品、寻找土地机会
。

时代周报记者获悉
，碧桂园内部早在2015年便提出要战略覆盖一二线城市
。

事实上
，在大多数行业观察人士看来
，碧桂园的三四线战略踩准城镇化风口
，最终在竞争大势中登顶
。如今提出一二线战略
，也是遵循市场规律的选择
。

2015年之前
，一二线地价非常高
，三四线战略正好与彼时中国的城镇化发展相匹配
。此后
，从战略覆盖一二线到换仓一二线
，均是碧桂园根据市场变化所做
。战略覆盖与换仓一二线
，都被视为碧桂园在调整周期里主动求变的积极信号
。

碧桂园将雷厉风行的作风用以降杠杆
，这在日后成为其关键的救命稻草
。

2015年
，碧桂园内部设立一道财务红线
，如净借贷比率不高于70%、现金余额占总资产的比重须高于10%等
。至此
，碧桂园领先于“三道红线”5年
，在内部降杠杆
。

截至2022年
，碧桂园总借贷余额同比下降14.7%
，剔除预收账款的资产负债率持续下降至69.4%；净负债率进一步降至40%
，达到十年来的最低值
。从净负债率指标看
，碧桂园与以稳健著称的万科相比
，也不逊色
。

通过主动或被动地降速
，碧桂园获得了一年多来抵抗行业深度调整期的筹码
。近3年来
，房地产企业融资端收紧、销售不振
，碧桂园仍通过自有资金偿还大部分外债
。当入水口缩小而出水口仍在时
，平衡收支的压力压向碧桂园
，危机一触即发
。

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：
图虫创意

风雨欲来之际
，人们关心杨家父女的动向
。

去年年底
，碧桂园被传出资金危机
。非常时刻
，杨惠妍为碧桂园提供超50亿元免息贷款
。上市至今
，杨惠妍及其家属
，已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式
，合计支持公司约386亿港元
，且从未减持碧桂园的股票
。

勒紧裤腰带的日子里
，杨氏家族带头降薪
。2022年
，杨惠妍薪酬为38.5万元
，降幅高达98%；同期
，杨国强降薪幅度近80%
。

降本增效效果立竿见影
。自2017年以来
，碧桂园销售费用和管理费用的支出占收入比例已连续6年下降
。

危机到来之前
，碧桂园已通过一系列举措增厚安全垫
。作为千亿房企中少有未违约的民营房企
，碧桂园坚守至今绝非易事
。没有人怀疑过坚守至今的企业的偿债决心
，亦不会有人将原因归功于运气
。

然而
，这场调整持续时间之长超出想象
，碧桂园不得不走进风眼直面风暴
。

一切为了保交楼

多名业内人士谈及碧桂园时均表示
，碧桂园犯了多数房企都会犯的错
，但也已经充分认识到了风险并作出修正
。年初逆势拿地或许误判后市
，融资节奏也有优化空间
，甩卖项目时可以更果断
。但在保交楼方面
，碧桂园履行了企业的责任
。

保交楼一直是碧桂园的管理底线
。10年前
，碧桂园山东一项目曾因进度环节及交楼预查验阶段多次预警
，均未能落实有效纠偏措施
，致使项目西地块首批别墅出现逾期交付的重大问题
。杨国强对此怒不可遏
，将项目总经理撤职
，团队奖金为零
，公司分管领导罚款百万元
。

此后
，逾期交付在内部属于最高级别的风险
。即使在逾期交付频繁发生的2022年
，碧桂园都没有出现过逾期交付
。

2022年
，碧桂园交楼大约70万套
。同期
，TOP50开发商交付的房屋约400万套
，碧桂园一家占比是17.5%
，是第二名万科的1倍多
。仅碧桂园一家的交付数量
，便相当于万科、恒大、融创等三家之和
。今年上半年
，碧桂园交付量27.8万套
，稳居行业第一
，超过融创和保利发展的总和
。

一名碧桂园营销线人士对时代周报记者表示
，当下集团最重要的事就是保交楼
。在公司内部
，资金调度优先等级最高的是保交楼资金
，公司会压缩其他款项费用
，为保交楼让步
。

碧桂园在四大自救措施中提到
，是全力做好保交付、保信用工作
。时代周报记者查年报时发现
，碧桂园保交付资金额度庞大
。截至2022年底
，碧桂园可动用现金余额约1475.5亿元
。其中
，受限资金规模是192.7亿元
。此外
，还有406.7亿元的现金为预售监管资金
，二者相加规模接近600亿元
。

“目前
，受限的预售监管资金的规模有上千亿元
，保交付是没有问题的
。”一名碧桂园内部人士对时代周报记者表示
，碧桂园高管认为行业复苏在即
，保交付与保信用是企业发展的基石
，因此强撑至今
。

碧桂园的生命线
，在于销售
。销售带来现金
，有了现金才有买地与偿债的筹码
，以此形成正循环
。融资端持续收紧之下
，碧桂园最重要的自救手段是销售
。

2022年6月
，碧桂园总裁莫斌在内部会议上表示
，要继续用高压态势来实现开源节流
，全力以赴保证企业稳健经营
。

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视觉中国

“没有销售
，一切等于零”
，莫斌指出
，针对区域的目标缺口
，碧桂园成立了3支由高管亲自挂帅的专攻队
，帮助一线更好地完成目标任务
。话音刚落
，碧桂园启动大规模去化行动
，以价换量
。

刺刀见红
，这是一场釜底抽薪式的自救行动
。为了获得生存的筹码
，碧桂园不得不牺牲利润
。2022年
，碧桂园销售均价下滑至7600元/平方米；营业收入、净利润、营业利润等核心指标都录得负值
。

此番冲刺曾获得短暂的胜利
。今年一季度
，碧桂园实现合同销售金额718.7亿元
，呈现企稳恢复态势
。进入4月
，市场急转直下
。前7月
，碧桂园权益销售金额1408亿元
，同比下降35%
，较2021年同期下降61%
。

“虽然公司上下已全力以赴自救
，但市场整体尚未回暖
。”杨惠妍在致歉信中指出
，公司将采取更有力有效的措施
，拼尽全力扭转当前的困局
。

为此
，碧桂园成立由杨惠妍任组长的专项工作小组
。8月10日
，碧桂园管理层将28个区域总裁全部召回到总部开了为期一天的闭门会议
，部署后续保交付、资产处置等事宜
。时代周报记者获悉
，后续债务重组将成为碧桂园的工作重心
。

碧桂园还要还多少债
？

时至今日
，碧桂园所面对的困境或非公司不努力或战略出错所致
。市场迟迟未见复苏
，但碧桂园仍需直面刚性兑付压力
。这场仗
，碧桂园要靠自己去打
。

一年来的行业调整期里
，碧桂园表现出明显的兑付意愿
。

Wind显示
，2020年与2022年
，碧桂园筹资活动中的现金流净额呈大幅流出状态
，流出总额超1257亿元
。同期
，碧桂园的有息债务总额净减少额度接近1000亿
。这意味着
，在融资环境极其艰难的情况下
，近千亿债务的偿还大部分来自公司内部自有资金
。

尽管在风雨飘摇的当下
，碧桂园仍在积极兑付
。7月至今
，在现金资源紧张的情况下
，碧桂园还是坚持完成了“21腾越建筑MTN002”、“21腾越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等债券的兑付
，合计兑付本息规模58.9亿元
。

销售端长期下挫、资金持续流出偿债
，维持一段时间的入不敷出后
，碧桂园现金流消磨殆尽
，在8月7日无力偿还两只美元债利息
，走到实质性违约边缘
。

碧桂园还有多少债要偿还
？

据时代周报记者统计
，今年碧桂园将面对集中到期的债务
。自8月开始至年底
，碧桂园及其旗下公司有折合约200亿元的境内外债券回售、本金与利息需要兑付
。根据年报
，碧桂园一年内到期的短期债务为937.08亿元
。

从资产负债情况看
，碧桂园面对的是流动性困境
，而非资不抵债
。截至2022年底
，碧桂园总资产17444.67亿元
，总负债14348.94亿元
，净资产3095.73亿元
。

当下
，碧桂园确实也在与时间赛跑
，用时间换空间
。

8月11日
，碧桂园公告称
，其旗下11只境内债券将于8月14日开市起停牌
，复牌时间另行确定
。根据公开数据测算
，这几只债券总额超过160亿元
。

一名境外机构的交易人士告诉时代周报记者
，碧桂园境内债务正在洽谈展期
。若展期成功
，公司将获得喘息空间
，将精力用于稳定经营
。如果能将公司重心从偿债中剥离出来
，集中精力整理内务和发力销售
，也有益于偿还债务
。

“在此次延迟兑息前
，管理层已权衡过利弊
。面对三季度即将到来的密集兑付期
，在此时此刻做出选择
，实属无奈
。”一名不愿具名的碧桂园内部人士对时代周报记者表示
，8月7日至今
，公司内部并没有躺平
，仍在用尽一切办法调配资源
，把资金危机处理放在首要位置
。

8月7日延迟兑付的美元债利息仍在30天宽限期内
，碧桂园还有时间
。但自2021年个别房企出险以来
，市场已如惊弓之鸟
，对负面消息产生应激反应
。

“对于即将出险的企业
，我们要做的不是拯救
，而是急救
。”一名碧桂园前高管对时代周报记者表示
，当下以碧桂园为代表的民营企业
，在销售和融资渠道收窄的背景下
，普惠性政策能够让它们受惠需要时间传导
，目前他们可能较难因此而有所提振
。“如果企业倒在救护车上
，那太可惜了
。”

多名金融机构研究人士均对时代周报记者表示
，当下政策利好不断
，但更重要的是关注政策如何落地以及落地效果
。此外
，在给予授信额度之余
，资金到位情况更为重要
，但目前房企可供增信的资产已经不多
，这也是导致流动性紧张的客观因素之一
。对于房企而言
，现在更需要的是实打实的资金
，只有钱能解决问题
。

碧桂园还有没有救、要不要救
，成为行业激辩的命题
。此轮房地产下行周期里
，碧桂园是3家“示范房企”之一
，多次出现在银行融资的“白名单”里
，是坚守至今仍未实质性违约的民企之一
。

碧桂园是坚挺至今的房企代表
，它能否熬过这一关
，对市场信心影响至关重要
。碧桂园的走势
，是中国房地产行业的困局能否化解的关键事件
。

一方面
，金融机构、银行、境内外投资者极度关心
，一家受到政策支持且经营无虞的示范性房企
，是否能获得续命弹药
。更重要的是
，对于购房者而言
，在政策利好之后、市场信心扭转之际
，昔日第一房企假若搁浅
，也将影响市场信心
。

回顾成长路
，碧桂园也非一帆风顺
，在2008年与2014年
，它都曾经经历过致命风险
，最终通过止血疗伤与调整战略安全着陆
。如今
，面对成立以来最大的困难
，碧桂园又将如何向死而生
？

10年前
，在59岁生日那天
，杨国强将《我梦想中的碧桂园》初稿首次面向高管
。此后
，这篇代表着碧桂园企业精神的文章出现在碧桂园内部的各个角度
，过道、楼梯间、会议室、公告、官网等
，随处可见
。其中一条赧然写道
：
“这里是欣欣向荣、不断总结好经验并付诸实践的公司”
。

如今
，杨国强已年近古稀
，而房地产市场却燃起熊熊烈火
，不少龙头企业倒在火海之中
。接过帅印的杨惠妍能否让碧桂园这只凤凰涅槃重生
？未来数月将见分晓
。

网友看法

1、网友咸宁看房
：
针对金蝉脱壳
，央企用纳税人去接盘被掏空的暴雷房企
，应该严查高管是否损公肥私

2、网友阿拉丁341
：
怎么监管的
，这么多房企爆雷

3、网友有趣的高山z0
：
在如此艰难的情况下
，碧桂园后续能做好保交楼
，也算负责任了

4、网友浅时光144450298
：
高管赚了钱
。早都去国外了
，然后国家拿人民的钱填窟窿
？

5、网友用户无知者无畏
：
股份捐给基金会
，高管们乘着行业的东风肥了20年
，留下烂摊子给银行和购买者
，真是妙啊！

6、网友再睡一夏
：
我怎么记得前段时间捐了60亿给基金会

7、网友PHOENIX49449376
：
杨惠妍都是外国人

8、网友孙冰与申冰
：
勒紧裤腰带的日子里
，杨氏家族带头降薪
。2022年
，杨惠妍薪酬为38.5万元
，降幅高达98%；同期
，杨国强降薪幅度近80%
。 降本增效效果立竿见影
。自2017年以来
，碧桂园销售费用和管理费用的支出占收入比例已连续6年下降
。

9、网友酒吧女见愁
：
看看吧
，这就是中国的企业
，连一家百年企业都没有
，不管什么企业
，就是个人钱赚到手
，几十年就倒闭走人
，然后拿着钱移民国外
，这就是中国的企业家

10、网友垚哥爱跑步
：
进入世界500强的在中国除了房企还有谁
？

11、网友星空国际3
：
最后企业债地方债最后谁买单[捂脸]

12、网友聪慧橙子VM
：
恒大从海花岛开始
，碧桂园从森林城市开始

13、网友傲然星凌云
：
别拿老百姓去填坑就行了！！

14、网友用户6596776567017
：
碧桂园是一家有担当的企业
，希望可以度过难关

15、网友畢耵
：
“融资端持续收紧之下
，碧桂园最重要的自救手段是销售
，销售有效的方法就是降价促销
。”却偏偏遇上“不许降价”
。脖子被卡得死死的[捂脸]

16、网友自由的火车ez
：
房价涨的老百姓都买不起
，房企竟然也没赚到钱
，真是搞不懂！

17、网友虎落平阳O
：
大陆还是潘石屹 王石牛逼
，香港则是李嘉诚
。

18、网友才高八斗苹果vH
：
想知道
：
房价那么高
，为什么地产都亏上百上千亿！！钱到底去那儿了
？
？

19、网友时髦海燕kL
：
老百姓断供三个月法院闪亮登场
，房企违约三年没事银行帮扶

20、网友阡陌斜晖
：
碧桂园作为民营房企
，管理模式比其他房企要好的多
，碧桂园的经营状态能直观反应房地产市场状态
，从这期碧桂园放出危机信号来看
，就比其他房企要更有魄力
，要知道面对危机不掩盖而去面对
，是多少国企央企或民企是做不到的
，但是这个信号可能带来中央房地产政策调整
，我们不妨想一下目前中国房地产最大的矛盾是什么
，是房企想顺应市场降价销售给老百姓房子
，而政府不让降价
，然而房子和汽车都属于商品
，不让顺应市场就会带来严重的流通问题
，国家的大力调控
，已经太过越界了
，特斯拉降价事件还在昨天
，房企也是苦不堪言
，希望这次危机能给中央一巴掌
，快点想办法尽快让降房价软着陆吧