12月24日下午
，
由羊城晚报社主办的“品质新人居 向新筑未来”粤住粤美好高质量发展论坛在广州羊城创意产业园成功举办
。


行业专家分享前沿观察

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓、合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云两位深耕行业多年的专家
，
与身处市场一线的开发商齐聚一堂
，
分享在2024年楼市政策频出、行业变局不断的当下所观察到的现象与趋势
，
并为消费者提供更切实的购房建议
。


成交回升是止跌前奏
，
楼市回稳成行业共识

2024年
，
是房地产领域政策频出的一年
，
从国家到地方系列政策持续出台
，
目的正是提振房地产市场消费
，
将“止跌回稳”的基调变为现实
。
自9月底广州解除限购政策以来
，
一二手成交量、涉宅用地出让面积等多项数据在10月、11月出现了大幅度的回升
。


克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓

肖文晓介绍：“在新房市场
，
10月份广州的网签面积达到了110万平方米左右
，
基本上达到了近三年来的高位
，
11月尽管从高位有所回落
，
但也有90万平方米
。
根据监测
，
12月的网签面积也将大概率突破100万平方米
。
“他表示
，
今年四季度将是2022年以来最好的一个成交季度
。


2023年1月-2024年11月广州市商品住宅网签套数月度走势图（合富研究院供图）

克而瑞数据显示
，
截至2024年12月15日
，
广州的一手住宅年度网签面积大约为737万平方米
。
肖文晓认为
，
这一数据与2023年的面积还略有差距
，
但较2022年的760万平方米已经相差无几
，
若以三年为观察周期
，
从新房市场看
，
广州的成交量可以说已经稳定
。


合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云则用一线项目的角度
，
为大家解析了2024年新政为广州楼市带来的五大变化
。


一是来访量的增长
。
冯佩云表示：“根据合富研究的数据
，
10月广州代理楼盘到访量环比三季度每月平均呈翻倍增长；11月到访量虽然出现高位回落
，
但相比三季度每月平均还是有 50%的增长
，
消费者信心在逐步恢复
。
”

二是刚需产品成交量上升
。
包括花都、增城、从化的总价段100万元以内成交、荔湾区总价段350万元成交以及海珠区350万至500万元成交都显著上升
。


三是外地人购房比例增加
。
合富研究数据显示
，
2024年1-11月
，
外地购房者同比增加了约7%至8%
。


四是新增供应结构出现变化
，
呈现不均衡
。
例如中心四区新增供应明显减少
，
由一季度占全市36%
，
逐渐下降至10、11月的16%
，
黄埔区新增供应则明显增加
，
由一季度占全市4%
，
上升至22%
。


五是单价在10万-20万元以上的豪宅以及总价在5000万元以上甚至过亿元的豪宅成交情况较好
，
证明顶豪的优质资源带来的增值投资能力和投资属性仍然存在
。
不过
，
豪宅市场也开始出现分化
，
既出现了刷新成交价纪录的单位
，
也出现了需要降价成交的大面积产品
。


冯佩云认为
，
楼市止跌回稳需要回稳的不单单是成交量
，
而是量价的同时稳定
，
作为回稳的参考指标
，
开发商的利润也需要关注
，
对于一个能够持续发展的行业而言
，
利润是形成良性循环的必需品
。


供应减少成趋势
，
选“好房”需把握时机

12月9日的中共中央政治局经济工作会议再度提及楼市
，
指出“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”“稳住楼市楼市”
，
将对2025年带来何等影响
？

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云

冯佩云认为
，
上述指示清晰地展示了2025年的楼市环境
，
即“货币会宽松
，
楼市要稳住
。
”

肖文晓也提出了类似观点
，
他表示
，
四季度住建部联合财政部宣布
，
将新增100万套货币化安置
。
据克而瑞测算
，
这一政策释放的购买力将接近1亿平方米
，
规模不亚于上一轮棚户区改造
。


2024年广州各区新增供应占比走势（合富研究院供图）

冯佩云表示
，
在货币宽松、宅地出让减少等多重因素作用下
，
2025年将仍是广州楼市的筑底之年
，
但这并不意味消费者就应该放弃出手的机会
。
因为对于大部分普通消费者而言
，
精准地把握最低点入市是不现实的
，
而在2024年涉宅用地成交量下降的情况下
，
未来一年新房供应也将同步下滑
，
对中心区域、热门区域而言
，
消费者的选择空间会缩小
。


肖文晓认为
，
性价比是评判居民自用“好房子”的关键标准
，
在当前市场调整周期之下
，
房价已处在底部
，
有入户、入学、改善居住环境等自住需求的购房者完全可以考虑入手
。
好的户型设计
，
以及“好交付”
，
包括房子的交付和承诺配套的交付
，
还有良好的后期服务如物业管理等都是衡量住房品质和增值、保值空间的重要标准
，
在有需求、有条件的情况下
，
现在已经是挑选优质物业的好时机
。


冯佩云认为
，
在力所能及的前提下
，
“好地段”是“好房子”的关键
，
选择好的地段以后
，
继而考虑采光、通风等实际的居家体验
。
另外
，
一套好房子也要有好的口碑
，
这种口碑的营造与房屋建设质量息息相关
。
而在当今时代
，
智能化、低碳环保也是“加分项”
。


文｜记者 范晗越 黄士 徐炜伦 陈玉霞图｜记者 梁怿韬（署名除外）

网友看法

1、网友loooook：现在住的广州小区，次新房，10月成交6套，11月2套，12月0套。这才是现实。

2、网友卓越配送128：真希望每个买房的人都不要被法拍

3、网友飞行者NU1K：其实房子需求还是很大的，只不过没钱买[捂脸]

4、网友不求认同但求存异：补充一点，即这波房市刚需在政策刺激下已经释放了九成，刚需释放完后需求量急剧下降，随之房价继续呈下行趋势，房产税出台前后将出现一波房价暴跌。买房者需谨慎。

5、网友观察者也2：这一波降首付，有一部份增量是次贷炒房，可能坚持不了半年，就会暴雷，等等吧

6、网友灵敏百灵鸟wU：要理性判断专家言论

7、网友正能量优雅橙子4N：广州天河区应该精简劳务派遣[流泪][流泪]

8、网友虾子面好吃：说了好几年了，回到那里去[捂脸]

9、网友嘟嘟小小霸王龙：专家自己买房吗

10、网友亲切海风Pf：不做房奴

11、网友680119大侠：温州团来了

12、网友时髦海浪cG：年终奖啊！

13、网友卓越配送128：能收割的己经收割了，就放过后面这几个良民吧。

14、网友卓越配送128：希望任何人在买房之前冷静的想一想被法拍的景象是怎样的。

15、网友红蜻蜓11292422：高房价成为掠夺老百姓财富的罪恶工具，所以人口减少了，全民负债，北上广深的房价炒了几十年积累了巨大的泡沫，即使回调50%，泡沫依然存在，房价与居民收入，不成正比，聪明人抓紧套现

16、网友东方红曰升空：https://m.toutiao.com/is/iUWYsLd7/ - 东方红曰升空:尹锡悦与以往下台的韩国总统不一样，好张扬 - 今日头条

17、网友湾区说房：市场就像一面镜子，映照出人性的贪婪与恐惧。大家都想等到最低点再出手，这看似明智的选择背后，藏着一个市场规律 ，当所有人都在观望时，市场往往已经触底。一位从事房地产研究20年的专家告诉我：“市场总是超跌后反弹，现在很多区域的房价已经回到5年前水平，继续大幅下跌的空间有限，接下来就是周期性上涨，这是市场的规律。

18、网友自强不息蜻蜓P5U：吹连