本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海、北京报道

“我的房贷利率原本是4.2%
，
现在下调到3.3%了
，
后悔提前还房贷了
。
”上海的吴女士表示
。


随着降低房贷利率、降低首付比例等政策的相继推出
，
提前还贷情况有所缓解
。
不过
，
对于贷款人而言
，
是否提前还贷还要考虑诸多因素
。


上海易居房地产研究院副院长严跃进接受《中国经营报》记者采访时指出
，
从经济角度来看
，
提前还贷的前提是要对比其他投资机会
，
如果发现提前还贷的性价比更高
，
才会选择这种“反向操作”
，
但当前环境下
，
这种操作可能并不是最优选择
。


“一般而言
，
个人住房贷款具有期限较长、利率较低、申请方便、还款灵活等特点
。
在存量房贷利率两次集中下调以及LPR持续下降之后
，
个人住房贷款的价格优势进一步显现
。
对多数人而言
，
目前情况下不建议提前偿还个人住房贷款
。
”招联首席研究员董希淼表示
。


提前还贷情况减少

北京的李先生表示：“前段时间着急提前还了部分房贷
，
手里几乎没有流动资金了
。
”

“调整后
，
我的房贷利率变成了3.3%
，
后悔把全部的钱都提前还贷了
，
现在想做点投资很不方便
。
”上海的张女士表示
。


除了用存款提前还贷外
，
记者采访了解到
，
也有贷款人此前申请银行的消费贷去提前还房贷
。
不过
，
随着房贷利率的多次下调
，
这样操作并不具备操作空间
，
并且存在法律风险
。


11月LPR的报价显示
，
1年期LPR保持在3.1%
，
与上月持平；5年期以上LPR同样维持在3.6%
，
与10月一致
。


以上海为例
，
目前上海首套房贷利率为3.15%
，
二套房贷则根据区域不同
，
房贷利率分别是3.35%和3.55%
。


中国人民银行数据显示
，
2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%
，
较2024年第二季度末下降0.12个百分点
。


9月24日
，
央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示
，
引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近
，
预计平均降幅大约在0.5个百分点左右
。
统一首套房和二套房的房贷最低首付比例
，
将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%
。


在存量房贷利率下调后
，
居民提前还贷的现象有所缓解
。
据媒体报道
，
从某国有大行的情况来看
，
10月以来房贷提前还款人数
，
较政策出台前的9月减少了20%
。


浙商银行指出
，
10月RMBS条件早偿率录得11.7%
，
环比下行1%
，
逐步向水平常态收敛
。
另外权益、房地产市场在“924”新政组合拳后明显修复
，
10月30个大中城市商品房成交套数/面积较9月环比回升20.81%/15.89%
，
同比降幅明显收窄
，
市场预期改善
，
叠加消费品以旧换新政策持续推进
，
居民端资产负债表短期内修复明显
。


三种情况不适合提前还贷

在当前背景下
，
该不该提前还房贷
？

“关于房贷
，
有一个常见的误区需要澄清
。
很多人觉得每个月要还那么多利息
，
是因为利率很高
，
但其实并不完全是这样
。
利息多的主要原因在于贷款期限较长
，
比如
，
贷款30年
。
即使不是30年
，
哪怕是10年
，
利息都会明显增加
。
这是因为长期贷款的周期性特点决定了累计利息的总额较大
。
因此
，
单纯将还款压力归咎于利率
，
这是不理性的
。
”严跃进指出
。


董希淼告诉记者
，
住房贷款“提前还贷”是居民资产配置的调整
，
提前还贷增多是居民投资理财“资产荒”的结果之一
，
是否适合提前还房贷
，
每个人情况都不同
，
需要根据个人房贷利率高低、投资理财能力、风险偏好以及近期和中期资金安排等多方面因素综合考量
。
简单地说
，
如果投资收益高于存量房贷利率
，
那么不需要提前还贷；反之
，
可以考虑提前还贷
。


董希淼详细指出
，
从贷款本身来看
，
如果房贷是以等额本金的形式还款
，
意味着开始还本金多而利息较少
，
这种方式提前还贷相对有利；如果是等额本息
，
则意味着借款人先还的利息多
，
如果还款已经到一半
，
不建议提前还贷
。
同时
，
如果购房者是使用公积金贷款
，
或者利率显著较低的房贷
，
同样不建议提前还贷
。


“有三种情况不适合提前还贷：第一
，
房贷利率较低的人群
，
建议借款人比较贷款利率与投资理财收益率之间的关系；第二
，
耗光所有积蓄、四处借钱还房贷的人
，
这会让借款人资金捉襟见肘
，
甚至陷入家庭流动性危机；第三
，
通过申请经营性贷款或消费性贷款
，
套取资金来还房贷
，
因为这是违规行为
，
甚至可能因为伪造相关材料涉嫌违法
。
”董希淼提醒道
。


（编辑：朱紫云 审核：何莎莎 校对：颜京宁）

网友看法

1、网友带一本书骑行：没有大量的提前还贷，哪来的降利率？

2、网友云上溪：记住越不让你做的事，去做就好了[呲牙] 去年直接还清了，无债一身轻啊[比心]

3、网友小吉利：住房公积金贷款，建议提前还吗？不懂[捂脸]

4、网友手动小汽车：去年提前还了5万，可以省11万利息，打算明年再还5万，没办法，老百姓还是得精打细算才能过好日子

5、网友机智的咖啡uu：最大的理财就是提前还贷

6、网友陌1611778：你如果放开公积金分期还款 我连公积金都还一部分！不还完是为了留着取公积金！

7、网友仰观宇宙之大神奇：只是降利率，又不是不要钱，哪有什么后悔的，越还越爽啊

8、网友柠檬水lili：还的是本金，有什么后悔[泪奔]

9、网友Hm1314：我也是这两年陆续提前还贷（等额本金），今年一咬牙一次还清，算了一下提前还贷省了利息132万多，现在无债一身轻啊，朋友感慨这省得利息相当于她上了十年班，感觉十年班白上了[呲牙]

10、网友萌New：降了又不是免了[大笑]后悔什么

11、网友草坪上的小花1：预约下月6号工行还贷10万，我会继续省吃俭用，存钱还贷，利率太高，借别人的钱应该还的

12、网友高多金：我一点也不后悔，存钱更不合适，无债一身轻[大笑]

13、网友易半仙测字算姻缘：为什么后悔，一次性付清，每天晚上睡觉贼香。

14、网友一枚一分硬币：我一个朋友以前两口子月收入两万，还1万二的房贷没啥压力。 现在两口子都被被裁员了，这下每个月一万二脑壳整大了

15、网友A-657金山向上：不管什么时候提前还都不会后悔

16、网友chenlence：现在的媒体啊

17、网友20180411啊：后悔了 没早点还[大笑]

18、网友奥园誉景湾：普通人提前还没毛病，毕竟现在想找个3.3的理财都没有[泪奔]

19、网友MR旌旗校尉：一旦贷款，就意味着你的成本增加。现阶段，绝大部分人都没有办法能让手中的闲钱赚回贷款的利息。所以提前还贷是正确的。

20、网友哎呀呀咋滴办：不后悔，刚还了50多，再攒攒再还。。