图片来源@新华社

3月5日上午
，十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕
，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告
。

关于房地产
，政府工作报告指出
，过去一年来
，因城施策优化房地产调控
，推动降低房贷成本
，积极推进保交楼工作
，制定实施一揽子化解地方债务方案
，分类处置金融风险
，守住了不发生系统性风险的底线
。

对于2024年
，政府工作报告强调
，要优化房地产政策
，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持
，促进房地产市场平稳健康发展
。

定调2024房地产
：
优化房地产政策、标本兼治化解房地产风险

此次政府工作报告关于房地产的表述
，是放在“更好统筹发展和安全
，有效防范化解重点领域风险”的框架下进行的
。对比2023年“有效防范化解重大经济金融风险”的表述
，出现了一个较为明显的变化
，即房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作
，也就是说
，2024年的房地产目标有2个
，一个是维稳
，一个是加速构建房地产发展新模式
。

数据来源
：
历年政府工作报告
，钛媒体APP制图

此次政府工作报告指出
，坚持以高质量发展促进高水平安全
，以高水平安全保障高质量发展
，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险
，维护经济金融大局稳定
。

稳妥有序处置风险隐患
。优化房地产政策
，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持
，促进房地产市场平稳健康发展
。

健全风险防控长效机制
。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化
，加快构建房地产发展新模式
。加大保障性住房建设和供给
，完善商品房相关基础性制度
，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求
。

积极推进新型城镇化
。（1）深入实施新型城镇化战略行动
，促进各类要素双向流动
，形成城乡融合发展新格局
。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置
，深化户籍制度改革
，完善“人地钱”挂钩政策
，让有意愿的进城农民工在城镇落户
，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务
。（2）稳步实施城市更新行动
，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造
。

业内人士指出
，“防风险、促稳定”仍是今年楼市政策的底线目标
，一系列化解风险的政策也将继续施行
。在此基础上
，针对房地产市场正在发生的新变化
，相关政策也将陆续推出
，如构建房地产发展新模式、完善商品房相关基础性制度、推进“三大工程”等
。

1、防范化解风险
，满足不同所有制房企合理融资需求

房地产再次被列入“防风险”任务板块
，一视同仁支持房企合理融资需求
。从“三道红线”
，变成“三支箭”
，到2023年末“三个不低于”
，再到2024年初的“房地产融资协调机制”
。针对房企逐渐转变政策的目的是防止房企成批量肃清
，以及清退速度过快
，一旦如此
，会发生更大更加无法控制的局面
。

未来救助对象仍以房地产项目为单位
，主要目的是保交楼、保民生
，而非给出险房企托底
。自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来
，各地和相关金融机构迅速行动
，根据住建部最新数据
，截至2月28日
，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制
，共提出房地产项目约6000个
，商业银行快速进行项目筛选
，审批通过贷款超2000亿元
。住建部和金融监管总局还要求
，今年3月15日前
，地级及以上城市要建立融资协调机制
，既要高质量完成“白名单”推送
，又要高效率协调解决项目的难点问题
。

业内分析人士指出
，建立城市房地产融资协调机制
，是今年防范楼市风险最重要的举措
。此举体现出对房地产融资的管理更加精细化
，同时也有助于市场预期的修复和信心的恢复
。

2、适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化
，优化房地产政策

2022-2023年连续房地产市场低迷
，整体房地产市场成交量回归到2012年水平
，在多重超预期因素影响下
，房地产行业呈现出市场销售回落、标杆房企销售全面萎缩、多家民企债务违约、土地市场流拍、更有头部房企被呈请清盘等特点
。

数据来源
：
国家统计局
，钛媒体APP制图

在此背景下
，各种宽松政策优化贯穿全年
，中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放
，金融16条政策出台
，支持房企融资“三箭齐发”
。但目前看
，虽然政策持续宽松
，但整体市场仍未全面恢复、依然低迷
，购房者入市仍谨慎
。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为
，2024年
，从政策动作上来看
，今年房地产政策持续优化松绑的趋势不变
，松绑力度将会有所加大
。从政策内容上看
，防范化解重点领域风险以及推进“三大工程”等内容
，将作为较长期的不动摇的基本政策定调
。

换言之
，2024年将进一步减少限制性措施
，首先
，一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变
，北上广深杭等城市“四限”均有再松绑的空间；其次
，房地产预售资金监管制度有望进一步优化
，将进一步增加房企的流动性资金；此外
，信贷、财税等方面政策有望进一步发力
，支持居民购房
。

3、加速构建房地产发展新模式
，加大保障性住房建设和供给

2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”
，近两年行业新发展模式的探索持续深化
。今年的政府工作报告再次强调“加速构建房地产发展新模式”
，继续提出“加大保障性住房建设和供给”的要求
。整体延续了2023年所提出的“建立实施房地产长效机制”的核心大政方向
。

2023年8月25日
，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（即“14号文件”）
，标志着中国的房地产市场再次进入双轨制时代
，即商品房和保障房并行的时代
。

“保障房+商品房”的双轨制模式
，一是加大保障性住房建设和供给
，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋
，消除买不起商品住房的焦虑
，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式
，让商品住房回归商品属性
，满足改善性住房需求
，促进稳地价、稳房价、稳预期
，推动房地产业转型和高质量发展
。

作为我国保障性住房体系的重要构成部分
，保障性租赁住房在“十四五”期间实现了显著的飞跃式发展
。国家统计局的数据显示
，2021年到2023年我国已经开工建设和筹集了共计547万套保障性租赁住房
。

2024年
，将是保障房建设和入市的开局之年
，目前各地都在加码保障房建设
。根据公开数据估算
，上海、深圳、南京等城市十四五期间年均规划建设销售型保障房规模均在100万方以上
。其中上海是规划销售型保障房规模最高的城市
，规模在400万方以上
。从销售型保障房面积占近三年宅地成交面积的比重来看
，上海销售型保障房供应力度最大
，占比达到了27%
，居全国首位
，其次是深圳
，占比为17%
。此外
，北京、南京、温州等城市销售型保障房比重也在10%以上
，保障性住房供给力度也处于相对高位
。其余城市比重多在5%以下
。

4、完善商品房相关基础性制度
，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求

今年的政府工作报告中
，关于房地产有2个全新的提法
：
完善商品房相关基础性制度、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求
。

（1）完善商品房相关基础性制度方面
，主要包括干预市场正常供需平衡的制度
，如限购、限售、限价、70/90政策、限墅令等
，也包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面
。

2024年1月底
，广州市取消了120㎡以上住房的限购政策
，预计北京、上海、深圳等其他一线城市也可能会在未来考虑类似的政策调整
，以进一步释放市场活力
。

此前中央全面深化改革委员会第四次会议审议通过了《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》
，土地管理制度改革正在稳步推进
。

近两年已有多地提出推行现房销售试点
，今年1月
，郑州成交首宗“竞现房销售”地块
，近日北京海淀翠湖地块经18轮现场竞价后触及最高上限价格
，竞报现房销售面积1万方
。未来
，现房销售试点预计将进一步扩围
。

未来
，随着房地产市场趋于平稳
，将会逐渐完善基础性的商品房制度
。

（2）此次对于住房需求的满足
，提及了“多样化”的概念
，即满足多样化改善性住房需求
。易居研究院研究总监严跃进指出
，说明对于改善性住房需求的理解上升到了新的高度
。也说明各地要从挖掘多元化改善性住房需求的角度优化政策
。举例来说
，现在各地换房需求的定位和出发点都是有很多不同
，部分希望换购大一点的房子
，部分希望地段好一点
，部分希望以旧换新
，类似的需求都是非常合理的需求
，也是今年各地购房政策进一步调整和优化的重点内容
。

2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策
，一线城市或继续优化限购政策
，如优化郊区、大面积段限购政策
，二线城市有望全面取消限制性政策
，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间
。另外
，未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整
，低容积率更宜打造高品质产品
，以满足居民多样化改善性住房需求
。

5、积极推进新型城镇化
：
完善“人地钱”挂钩政策
，稳步实施城市更新行动

（1）完善“人地钱”挂钩政策
，优势地区资源集聚效应有望进一步增强
。

此前住建部多次提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动机制”
，人口成为各地获取土地、金融等资源要素的重要参考依据
，本次政府工作报告再次提及“完善‘人地钱’挂钩政策”
，表明未来各地吸引人口、人才的政策将进一步加力
。此外
，政府工作报告提及注重以城市群、都市圈为依托
，人口规模大且人口持续增长的优势地区
，未来土地资源将得到更多保障
，叠加金融资源集聚
，预示着房地产市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中
。

（2）稳步实施城市更新行动
，城中村改造有望加速推进
。

2023年7月份以来
，中央多次提及“三大工程”建设
，“三大工程”建设成为了稳投资的重要抓手
。本次政府工作报告明确提出推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造
。去年底央行重启PSL
，至今已净投放5000亿元
，或将为城中村改造提供更多资金支持
。

2月22日
，国开行召开服务“三大工程”现场推动会明确
，截至2024年2月20日
，全行已发放城中村改造专项借款360多亿元
，涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目
，惠及城中村居民26万户
，支持建设安置房54万套
。随着资金的逐渐落位
，预计各地城中村改造的推进也将进一步加速
。（本文首发于钛媒体APP
，作者｜王健
，编辑｜刘洋雪）

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网友看法

1、网友枫154623532
：
取消公摊面积不行吗
？

2、网友南京庆哥LQP
：
我个人认为保交楼应放在第一位
，是取信于民、重振房地产的至关重要的举措
，2024年大部分己缴款的楼都如期交了
，你还怕没人买房吗
？！

3、网友不凡豆花Jo
：
商品房不属于商品属性