作者
：
余飞

01 | 北京、广州、深圳纷纷表态

自从7月24日中央政治局会议上
，对当下的楼市进行了全新表态后
，各地城市开始​落地执行了
。

当时会议明确提出
：


要切实防范化解重点领域风险
，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势
，适时调整优化房地产政策
，因城施策用好政策工具箱
，更好满足居民刚性和改善性住房需求
，促进房地产市场平稳健康发展
。

这段话前半段是对楼市的新定性
，房地产市场供求关系发生重大变化的新形势​
。

后半段则是解决办法
，也即之前调控期间的一系列政策
，要​适应新形势进行调整、松绑与取消
。

之后住建部更是​提出了三个明确方向
：
1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房换购税费减免；3、“认房认贷”改为“认房不认贷”
。

中央定调之下
，合肥、北京、广州、深圳​率先应答
。

合肥召开会议
，提出要开始试点现房销售
，并积极探索商品房销售​按套内面积计价
。

北京7月29日发布通告
：
将结合北京房地产市场实际情况
，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作
，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求
，促进北京房地产市场平稳健康发展
。

深圳7月30日发布​通告
：
将结合深圳市房地产实际情况
，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实
，更好满足居民刚性和改善性住房需求
。

广州​7月30日发布通告
：
将结合广州实际尽快推出有关政策措施
，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求
，促进广州房地产市场平稳健康发展
。

尽管这些城市都只是做了应答
，表示我们已经收到指示
，接下来会制定出明细文件
，​开始执行
。

但部分不明所以的业主
，却闻风而动
，不知道是谁给的勇气
，居然开始涨价了
。

02 | 有业主连夜涨价

根据时代财经披露
，在上周上至中央下至地方纷纷对楼市表态的背景下
，宣布房价上涨的业主粉墨登场
，开始狼奔豕突
。

比如沈阳一位购房者
，本来与卖方业主谈妥了价格
，准备成交
，结果这位业主因为看到了国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》
，反悔​不卖了
。

​真是笑死人不偿命
。

本号对国税局发布的这份《支持协调发展税费优惠政策指引》做过分析
，尽管里面有19条针对住房交易、租赁中的减税税收措施
。

但这些并非新招数
，而是过去几年里陆续发布的政策
。

其中的第189条
，“个人销售住房免征土地增值税”从1999年就开始执行
。第185条
，2016年就下发通知
。

至于“个人出租住房减征房产税、个人出租住房减征增值税”
，也已经在各地实施了多年
。

总之
，上述19条减税措施
，都是已经落实了的
。

都是已经实施的措施
，只是现在重新强调了一下而已
，对市场的作用
，还能有吗
？

再比如北京的一位购房者表示
，自己与业主已经谈妥
，业主愿意以降低1万元售价出让
，结果业主周四（27日）突然说不卖了
，连夜涨价20万
，低一分都不卖
。而且
，这位购房者还表示
，他之前关注的另外几套房源
，挂牌总价也在最近一周上涨了5万至10万
。

​同样的剧本
，在广州也在发生
。

广州的一位购房者透露
，本来与业主商定以略低于市场价480万成交
，结果业主爽约
，业主说形势利好
，突然通知涨价20万
，而且态度十分强硬
。

果然
，人性本私​
。二手房市场中
，都是市场自由定价
，他们反悔爽约
，宣布涨价
，无可厚非
，只要能卖得出去
，就是本事
。

只是他们的理解明显​跑偏了
。我在之前的文章中反复强调过
，如果你还认为这些措施会推动房价上涨
，那就根本没看明白中央对房地产的全新表态是什么意思
。

现在所有的动作
，都是为了避免房价硬着陆而已
，换句话说
，只是​想让房价跌得慢一些
。

而这些业主
，不知道是从哪个角度分析得出的结果
，房价会上涨​
。梁静茹与光良联合给的勇气吗
？

目前一线城市最有可能的决定
，就是放松认房认贷措施
，改为“认房不认贷”
。

这一措施若落实
，的确释放​一波需求
。但这一需求不足以扭转目前下跌的形势
。

因为目前的房地产市场肃杀氛围
，不是某一个点的问题
，而是系统性问题
，包括经济、就业、债务、信心、信仰​等等
。

总而言之
，本号还是那句话
，这一轮房价调整周期不会短​
。尽管各方都在努力挽救
，但最大的效果也只是可能降低降价速度而已​
。

03 | 再次强调
，房价调整周期不会短

​支撑这一观点的逻辑有四条
：


第一
，民众的就业与收入​不确定性仍在
。

这轮房价调整的根本逻辑在于
，所有中心城市的房价都远超城市大多数居民的购买力​
。

高房价与低收入之下
，很多人奋斗一辈子也看不到买房的希望
，更何况现在收入与就业都存在着较大不确定性
。

买不起房的人
，比之前更多了
。这一点
，看​今年上半年的房贷增量就明白
。今年上半年的房贷增量创近年来新低
，甚至比去年疫情影响下​的楼市
，还要低
。

数据
：
央行

没钱
，这是消费、楼市都很难起来的关键​
。看看现在的失业率
，

数据
：
国家统计局

这种背景下
，买不起房的人越来​越多
。有房的人
，不也是想着去买第二套
，而是想着提前还房贷
，降低自己的负债表
。

第二
，心态变了​
。

当一个人明明知道奋斗一辈子也买不上房的时候
，会如何
？特别是经历了疫情三年
，很多人对于买房的​执着已经发生了根本性改变
。

人生​一半是执着
，一半是释然
。

释然之后
，便是日本当年出现并且一直维持至今的低欲望​
。这种迹象
，我们已经出现
。

今年最流行的一个词便是“绝代佳人”
，没有房贷（不买房）、没有车贷（不买车）、没有后代（不结婚生子）
。

第三
，​居民杠杆率已经拉满
。

从上一轮房价大涨
，掏空了大多数购房家庭的六个钱包
，硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%
。而2008年
，中国居民部门杠杆率仅有17.9%
。

而大多数热点城市的居民杠杆率都超过了全国平均值
。

数据
：
各城市统计局、公积金管理中心

从2021年开始
，我们的居民杠杆率已经纹丝不动
，这意味着什么
？意味着杠杆率已经到达极限
。民众再也没有钱来买房了
，没有能力去负债
。

即便有能力
，现在也不敢去负债
。因为不确定性之下
，可能没多少人觉得明天会比今天好
。

第四
，人口见顶转向
，大多数城市的房屋供大于求
。

去年全国人口减少了85万
，这是三年自然灾害之后
，61年来中国人口首次出现负增长
。

伴随发生的则是
，2022年全国已经公布人口数据的266个城市中
，有143个城市人口在减少
，人口减少的城市数量规模超过了一半
。

而在减少的队伍中
，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市
。四大一线城市去年人口罕见集体减少
。

数据
：
各城市统计局

在这种背景下
，原本供大于求的局面
，往后显然会​加剧
。如此下去会造成两种局面​
：


一方面
，中心城市的人口越来越买不起房
，空有需求
，​支撑不了房价
。房价下行
，市场自我调价
，达到一种平衡状态
，才会进入​平稳局面
。

另一方面
，越来越多的三四线城市人口减少
，需求萎缩
，房价持续下跌
，越来越多的​三四线城市房价会鹤岗化
。

网友看法

1、网友岁月沉香571001
：
舞吧！老百姓看热闹！[大笑]

2、网友完美菠萝5x5
：
冯仑说了
，你的钱是捡来的可以买房
，否则你就再等等

3、网友用户4224855877540
：
这是要杀鸡取卵赶尽杀绝啊

4、网友非凡豆花enI
：
听听罗刹海市就知道了！

5、网友用户8967943021393
：
如果房价继续涨
，总有一天会尸横遍野
。靠房产保经济是南柯一梦
。

6、网友老六155157558
：
最终还是市场规律说了算
，人为干预只是一时而己
。

7、网友淡泊的柳叶DJf
：
土豆涨两毛罚款
，房子涨了罚不罚
？
？
？

8、网友用户2736879294734
：
这就是个大陷阱
。大家千万别上当
。

9、网友多彩清泉N1
：
狼永远是狼
，本性永远不会改
。

10、网友会耍菜刀的流氓兔
：
往死里涨
，全中国房价都向北上广深看齐

11、网友用户1901995004625
：
提振经济还是指望这三驾马车
，房产医疗教育
。

12、网友成熟船帆LM
：
这是最后的挣扎
。

13、网友无语124266978
：
只要不派城管逼着你买
，你不买他还是没办法
。任他万千法
，我只一条计
，降房价到合理范围
，我才会全款买一套刚需房
。

14、网友东风4069
：
随便涨吧
，我不买
，大家都不要买
，看结局如何
？

15、网友wxd245
：
人祸！！涨吧！买吧！除了房地产割韭菜没别的出路

16、网友用户3727507925667
：
都不买就和不生孩子一样
，让他涨个毛

17、网友轻扣柴扉久不来
：
涨啊
，涨到1千万一平米去
，看看哪个冤大头买

18、网友时讯点评
：
自导自演.各显神通
。

19、网友手机用户50948187135
：
回光返照的现象

20、网友ko9999
：
抢吧
，晚了就没有了[狗头]可惜我没有钱
，没法为国接盘