房地产行业再迎重磅政策定调
。

7月21日
，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》
。在稳增长、扩内需的经济形势下
，新一轮城中村改造备受关注
，除了盘活城市存量资产、更新城市面貌
，房地产行业会在多大程度上受益
？

业内认为
，城中村改造是修复内需和消费潜力的必然选择
，有助于构建先租后买的新模式
，逐步让新市民升级住房消费
，为商品房市场可持续发展创造条件
。政策不仅驱动了部分营建机会
，更诞生了大量运营服务商机
，有利于具备资产综合运营能力的企业
。

值得注意的是
，本轮城中村改造
，不可等同于历史上的棚改
。2015～2017年那轮棚改
，开启了三四线城市的去库存浪潮；本轮改造则限定于超大特大城市、不大拆大建
，可以说是“啃硬骨头”的改革
，资金投入速度更慢
，对经济的边际拉动也将更渐进
。

多地已加速城中村改造

早在今年4月28日
，推进城中村改造便被官方会议提及
。当时中共中央政治局召开会议
，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设
。

在我国城镇化发展过程中
，大城市的城中村占据核心区位
，但供应效率很低
，不符合新市民的需求
，也不符合高质量发展的需求
。房地产发展新时期
，加强城中村改造是必然趋势
。

按照国常会要求
，在超大特大城市实施城中村改造
，要稳中求进、积极稳妥
，优先改造对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村
，成熟一个推进一个
，实施一项做成一项
。

据第七次全国人口普查数据
，中国目前有7个超大城市
，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；14个特大城市
，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山等
。这其中
，不少城市近年来加大城中村改造力度、创新改造方式
，并已提出明确目标
。

广州在相关立法工作上走在前列
。7月17日
，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》
，这是其首次针对城中村改造进行的立法工作
，也是全国首个有望出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例
。

按照广州的官方计划
，今年广州计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目
，12个新开工项目
，69个前期项目）
，重点推进17个城市更新项目
，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标
。

上海将2023年定为城中村改造出形象、出成效的一年
，将新启动“城中村”改造项目10个
，改造老旧村民房屋不少于130万平方米
，受益村民不少于4000户
。目前上海还有城中村点位近700个
，涉及11万户左右
，该市计划在2032年底全面完成城中村改造项目
。

深圳模式则较为特殊
，针对城中村改造
，由政府统租后实施综合整治类更新
，并纳入其政策性住房保障体系
。据深圳市住房建设局发布相关文件
，2023～2025年
，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米
。

业内认为
，新市民年轻人和外来人口
，主要集中在超大特大城市
，特别是城中村区域
，在超大特大城市推动城中村改造
，能够将供给侧改革和高质量发展、需求侧管理对接起来
，解决城市发展不平衡
，不充分的矛盾
，通过公共服务全覆盖
，真正释放消费潜力和内需
。

与上轮棚改有诸多不同

在我国城镇化发展的历程中
，三四线那轮棚改难以被忽视
。本次城中村改造
，将对行业产生多大连锁反应
，与历史上的棚改有何异同
，引发业内关注
。

早在2015年
，国家曾提出积极推进棚改货币化安置
，三四线城市去库存浪潮自此开启；当时
，因货币补偿的及时性和便捷性
，棚改货币化安置的推进
，直接激活了商品房销售环节
，阶段性解决了房地产库存高企和经济下行的问题
。

不过
，这把“双刃剑”也推高了全国尤其是三四线的房价
，加重了地方政府及居民的债务负担
。2018年
，国务院常务会提出
，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策
，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策
。

到2020年
，住建部明确表示
，未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建
。2021年
，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》提出
，避免过度房地产化的开发建设方式
，严控大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁
，棚改规模也逐渐回落
。

在“房住不炒”等顶层政策设计下
，新时期的城中村改造
，明显异于此前棚改
。中信证券发表研报表示
，两者在区域、工作方式、受益主体上均有不同
。

在覆盖区域上
，此前的棚户区改造针对全国
，以资金驱动为主要手段
，以大拆大建为主要模式
，因此在拆迁较为容易的三四线城市进展快
。本轮城中村改造
，则限定于超大特大城市
，从居民切实需要、城市客观实际出发
，在有人口流入产业基础的大城市搞城中村改造
。

“由于一线城市城中村情况更加复杂
，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革
，这可能意味着资金投入速度更慢
，对经济的边际拉动更渐进
，但也可能意味着政策的长期副作用少
，社会争议少
。”中信证券认为
。

在工作方式上
，此前的棚改多为大拆大建
，如今的城中村改造则更为精细、具体
。“城中村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区的环境更新
，既包含拆除重建的全面改造
，也包含维持建筑格局的微改造
，还有介于两者之间的混合改造
。”

总而言之
，此前的棚改推动了可观的建设需求
，城中村改造则要求“成熟一个推进一个
，实施一项做成一项”
。从拉动投资的角度看
，中信证券认为
，无论是房地产开发还是基础设施建设
，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后
。

城市更新更加“细水长流”

抛却差异
，城中村改造和棚户区改造
，均有“双重政策目标”
，既要改善民生
，又要扩大内需
。

中信证券研报显示
，2008年到2020年
，全国各类棚户区改造持续推进
，带动了有效投资和建材、装修、家电等消费、促进了上下游相关产业发展
，对稳增长发挥过积极作用
。

但是
，上轮城市更新对房地产的强力刺激
，以及由此引发的化学反应
，如今或难以再现
。

国泰君安研报曾表示
，2015～2017年棚改推动的三四线城市上行周期
，有三个前提
：
一是有土地出让作为政府前期投入资金的闭环
，需房企扩表拿地支持；需产业发展、人口进城保证动态平衡；需金融支持政府加杠杆作为催化剂
，宏观层面也是新的宽信用渠道
。

再看如今的行业现状
，房企处于缩表状态
，各类投资力度均较有限
。同时
，本轮房地产风险始于流动性问题
，库存并非当下房地产矛盾的核心
，如今可供各个城市更新的空间也较为有限
，且大城市城中村具有产权问题复杂、周边房价较高等特点
，更新成本较大
。

长期以来
，由于我国土地制度的特殊性
，城乡间存在两种不同的地权
，适用两种不同的征收补偿制度
。此前棚改多为国有土地
，适用《国有土地上房屋征收条例》
，货币化安置后部分资金再度流入楼市；城中村则多为集体土地
，拆迁仍依据《土地管理法》
，各地在土地征收、集体土地转国有、安置方式等方面差异化较为突出
。

在资金来源问题上
，“涉及到公共服务设施补短板的资金
，需要国企为主导
，通过政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式解决
。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示
。也有业内人士称
，专项债规模有限
，要发挥政策的带动作用
，引入市场多方资金进入
，通过杠杆的放大作用撬动发展
。

国常会也要求
，坚持城市人民政府负主体责任
，多渠道筹措改造资金
，高效综合利用土地资源
，统筹处理各方面利益诉求
，把城中村改造与保障性住房建设结合好
。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用
，鼓励和支持民间资本参与
，努力发展各种新业态
，实现可持续运营
。

总而言之
，未来的城市更新会更加细水长流
，房地产难再现大规模刺激
。兴业证券表示
，大规模刺激房地产行业可能并不是托底经济的解方
。从长期来看
，房地产行业或将迎来新的发展模式
，以刺激房地产来提振经济的时代可能已经一去不复返
。

国泰君安表示
，当前经济增长从资本驱动转向全要素生产率驱动
，卖地谋发展反而带来更多的债务问题以及高库存问题
，而资管新规则限制房企融资
，成为新旧模式转变的催化剂
。地产的作用将从驱动产业转变到产业驱动
，过去全国开花的地产繁荣模式不再
，基于高端制造业产业链聚集形成的城市群具有较大潜力
。

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网友看法

1、网友咸宁看房
：
新一轮棚改的结果必然是房子更多
，加剧房子供过于求
，导致房价进一步下跌

2、网友才思敏捷的猫妈
：
玩钢筋水泥

3、网友手机用户6455505411
：
国家这是硬要和房子死磕到底了！我觉得房子愈来愈多
，更没人要了！别搞到最后小城市白送都没人要

4、网友乐观菠萝3Q
：
体谅一下国家吧
，
，现在经济不好
，只有干老本行了

5、网友我的QQ头像
：
去库存开始了！

6、网友王小李李
：
只要不扩大化
，一切都不是问题

7、网友摄影中级班
：
城中村改造
，可以拉动建材、家居的消费
。但仅限一二线城市
，规模有限
。而且
，如果重建
，增加房屋供给
，在人口开始负增长的当下
，供大于求
，势必导致房价进一步大跌
。

8、网友滴滴滴149060194
：
老板不一样

9、网友心泪520
：
08年拆迁15年棚改23年城中村改造 每一次贫富差距在扩大

10、网友小小马云一个猫
：
为啥只拆改超大特大城市
，小城市就没有城区村
？

11、网友幸福的四九城的农夫
：
换汤不换药
，换个名字
，换种方式而已

12、网友时髦葡萄8z3
：
说了半天只针对特大城市
，二三线城市没戏

13、网友阿拉蕾啊呀
：
反正拆我家城中村房子我立马买新房
。支持国家政策

14、网友蓉城一闲人
：
利好建设银行

15、网友知天命耳顺
：
七八十年代的老破小怎么办
？

16、网友城市牧歌
：
老破小迎来春天
，原拆原建改善城市底层人生活

17、网友止一342
：
能不能把重心放在科技发展上面呢
？
？那才是国家真的未来！！

18、网友逍遥散人婉
：
老破小就没人管了吗
？

19、网友来去自如逃笼鹤
：
感觉就是饮鸩止渴

20、网友悠闲星球o
：
城中村是小企业
，低收入人的家园依托
，这种大规模拆迁只会让这些人无以为继