来自湖南常德桃花源镇的刘昆今年55岁了
，为讨生活
，他又一次出门
，到千里之外的福建省一家造船厂打工
。

刘昆自二十几岁就在广东沿海一带打工
，2015年
，他决定投资家乡正在打造中的桃花源古镇
，用这些年打工积攒的110万元全款买下一间商铺
，希望用来出租或是自己做生意
，“觉得在家里怎么样都会好一点”
。没想到
，古镇建好了
，没几年
，却成了空无一人的“空城”
。刘昆的这笔投资打了水漂
，他不得不再次选择漂泊异乡
。

购买桃花源古镇的商铺或公寓进行投资
，血本无归甚至倾家荡产者
，不止刘昆一人
。刘昆加入的业主群
，聚集了350名有类似遭遇的业主
。

2024年6月
，桃花源古镇一角
。本文摄影/刘向南

桃花源古镇位于常德城区西南约50公里处
，就在桃花源风景区边上
，其一期项目竣工于2017年5月
。据官方介绍
，桃花源古镇占地面积约1600亩
，核心景区逾40万平方米
，“集特色餐饮、五星级酒店、特色客栈、明清商业街、中式合院、景区公寓于一体”
，投入资本50亿元
。

2024年5月下旬
，《中国新闻周刊》赴湖南走访发现
，桃花源古镇成“空城”一事基本属实
，如何盘活这些“空城”的相关资源
，推进当地旅游业高质量发展
，是亟待解决的社会问题
。

古镇成“空城”

时近中午
，桃花源古镇的大街小巷空空荡荡
，一些庭院已长满了齐人深的荒草
。街边的门面几乎全都闭着门
，只有两三家饭馆、一家小卖部以及几家客栈还在经营
。《中国新闻周刊》记者了解到
，这几家还在经营的客栈
，多是古镇开发商自营
。“它们是硬撑着挣人气
。”一位当地人士说
。

小卖部孤零零地开在古镇最外围的一条路边
，货架上的商品稀稀拉拉
。经营者来自常德澧县
。她说
，在这里经营已有5年时间
，每年租金8000元
。之前生意还好一些
，近些年除了“五一”“十一”以及春天桃花开的时节还有些人
，平时都没什么人
。“都说这里是‘空城’
。”该女士说
。

桃花源古镇内的一条街巷
，不见人影
。

在古镇主大街街口经营一家餐馆的是一对中年夫妇
，他们是当地人
，当年建古镇
，他们的房子拆迁
，就以相对优惠的价格购置了这套房子
，自住并开餐馆
。2016年
，古镇尚未完全竣工
，但已开街
。女店主回忆
，那时
，来古镇游玩的人还比较多
，他们的生意很红火
，总是忙不过来
。不久后
，古镇人气渐淡
，又经历了疫情
，到现在已几乎不见人来了
。好在他们是自家房产
，就硬撑着继续这门生意
。现在他们主要和桃花源风景区的导游合作
，由导游从景区带游客来店里吃饭
，导游可以抽成
。这天中午
，餐馆里来了4桌游客
，都属于湖北宜昌的一个老年旅游团
，每桌餐费300元
，菜是男店主一个人炒的
。

女店主回忆
，古镇开街前后
，无论商铺还是公寓
，尽管价格很高
，但都卖得很好
。有一个年轻人买了他们隔壁的房子
，借了几百万元
，据说是借的高利贷
。那时没人想到古镇会这么迅速地沦为“空城”
。

家住桃源县城的业主李响用“水深火热”来描述他所处的境况
。2016年
，李响花了120万元买了一间古镇商铺
，次年又花40多万元买了一套公寓
。

房子是按揭买的
，现在
，李响每月要还款1万多元
。他原本的打算是商铺可以出租
，收租还款
，这样只需付首付就可以了
，如今古镇成了“空城”
，他不得已把县城的住房卖了
，一家人租房居住
，但“过两年就没资金还款了”
。

“桃花源古镇套住了很多人
。”李响说
，他的一个朋友花了300多万元在古镇上买了门面房
，每月要还贷五六万元
，两三年前已断供
。

文旅地产

桃花源古镇的开发商是湖南同元文化古镇旅游开发有限公司（以下简称“湖南同元公司”）
。公开资料显示
，该公司于2012年10月成立
，彼时在同元集团旗下
。同元集团号称中国古镇缔造专家
，从2004年在云南楚雄打造彝人古镇开始
，先后投资、建设、运营了重庆长寿古镇、山西黎侯古城、兰州老街等多个古镇项目
。

尽管全国多地都自许为陶渊明《桃花源记》所描述的“世外桃源”原型地
，但湖南常德一直认为自己才是正宗的
。而打造桃花源古镇
，正是常德为开发桃花源风景区招商引资来的项目
。

桃花源风景区原属桃源县
。桃源县人大代表、自媒体博主田桃源回忆
，在他幼时
，景区面积不到1平方公里
，20世纪90年代初
，景区有过一次大开发
。

2011年
，常德市委市政府决定将桃花源风景区收归为市管单位
，成立正县级的桃花源旅游管理区
。桃花源旅游管理区办公室主任吴伟向《中国新闻周刊》介绍
，就是在这一时期
，桃花源风景区开始搞建设、搞招商
，桃花源古镇成了第一个招商的大项目
。

龙新华是桃花源当地一家旅游开发公司的老板
，之前在云南做旅游生意
。他回忆
，2012年前后
，他接到常德有关领导的电话
，说打算建一个古镇
，让他推荐做得好的古镇去参观考察
，龙新华就推荐了彝人古镇
。后来
，常德市政府、桃花源旅游管理区的主要领导多次到云南参观彝人古镇
，并结识了同元集团董事长李陈
。龙新华回忆
，最初李陈不大想到桃花源投资
，李陈有一个熟人
，是在常德做房地产生意的金义红
，金义红也加入
，同元集团这才决定到常德投资打造桃花源古镇
。

金义红是常德人
，1966年生
。随后成立的湖南同元公司由金义红任法人、董事长兼总经理
。工商资料显示
，湖南同元公司的注册资本金3亿元
，重庆同元投资（集团）有限公司作为历史股东
，于2017年8月退股
，退股时占股55％
。当前该公司股东有三
：
国有控股的农银创新（北京）投资有限公司占股45.8333％
，金义红占股37.5％
，国有独资的中国农发重点建设基金有限公司占股16.666％
。

在接受《中国新闻周刊》采访时
，金义红回忆
，他们决定投资打造桃花源古镇时
，桃花源景区只是一个4A级景区
，经营得很不好
，年游客量不到10万人
。当时常德市委市政府看到景区存在的问题
，才到云南找到同元集团
。

桃花源古镇的一处庭院长满了荒草
。

2014年9月1日
，桃花源古镇项目主体工程正式开工建设
。彼时的一则报道对古镇的前景预期很乐观
：
年吸引游客达600万人次
，实现综合旅游收入30亿元以上
。2016年9月
，在工程尚未全部竣工的情况下
，桃花源古镇主大街开始营业
。

“当时我们就把它引爆了
。”回忆起桃花源古镇开街的情形
，金义红给《中国新闻周刊》记者翻看他手机里保存的照片与视频
。

然而
，在古镇开街不久
，就出现了古镇被封路事件
。为创建国家5A级旅游景区
，自2014年起
，桃花源景区“闭关”改造三年
，2017年9月才重新开园
。

桃花源古镇200多家商户在2018年1月写给市长的一封公开信显示
，自2017年4月5日起
，桃花源旅游管理区和相关部门下发关于封闭古城路等景区、城区道路的通告后
，桃花源古镇的客流量从此一落千丈
，即便是2017年9月
，桃花源重新开园后
，古镇的游客仍屈指可数
，90％的商户日收入为0
。古镇商户认为这一切都源于封路
。

多名古镇业主都认为这是景区与古镇之间有争端
，景区方面故意堵路
。但金义红说
，古镇与景区间并无矛盾
，当年的堵路是为了保证景区快速建设
。

不管是何种原因
，通往古镇的道路被封堵
，直接影响了古镇人气
。在金义红看来
，景区封闭改造了一段时间
，后来又是疫情
，桃花源古镇的气场被破坏
，“一瓢冷水把它泼熄了”
。

按照官方消息
，这次桃花源景区的升级改造
，投资近百亿
，改造之后
，景区面积由2平方公里扩大到12平方公里
。2020年12月
，桃花源景区成为国家5A级旅游景区
。但是
，令金义红感到沮丧的是
，桃花源景区在改造之后并没有出现像湖南张家界、凤凰古城那样人气旺盛的场面
，而是冷冷清清
。

金义红说
，2023年桃花源景区游客量只有三四十万人
。在他看来
，一个5A级景区
，年游客量在150万~200万才属正常
。“三四十万
，谁吃得饱
？”桃花源古镇是桃花源景区的配套项目
，“核心景区没有人
，我们这里怎么会有人
？”

在接受《中国新闻周刊》采访时
，一些业主认为桃花源古镇之所以会变成“空城”
，是开发商经营不善
。也有常德文旅界人士认为
，古镇的定位与设计有问题
。桃花源本没有古镇
，《桃花源记》描述的是一种美好乡村生活
。“桃花源古镇是硬造出来的
，它不过是一个文旅地产项目
。”该人士说
。

另一座“空城”

无独有偶
，在桃花源古镇东南约140公里处
，同在319国道边上
，有一座江南古城
，如今是一片规模庞大的烂尾楼
，它在一些人口中也被称为“空城”
。江南古城与桃花源古镇几乎同期开建
，同样是参照了同元集团打造的彝人古镇
。

江南古城距长沙市中心区约60公里
，原属益阳市东部新区
，现为益阳市高新区所辖
。

一下车
，就能看见公路边上立着写有“江南古城”的仿古牌坊
，牌坊周围长满齐人高的杂草
。公路边有多栋五六层高的楼房
，从牌坊往里
，还可以见到一座座四合院
。无论是高层楼房还是四合院
，主体建筑均已封顶
，但尚未装修
，有的已经破败不堪
。

益阳市原东部新区管委会一位不愿具名的负责人告诉《中国新闻周刊》
，这片建筑是江南古城项目在2014年建设的一期工程
，该项目体量很大
，规划占地3500亩
，开发使用约300亩
，共建了约20万平方米的房子
，花费了约10亿元
。之后就没再继续推进
，一直烂尾
。

据了解
，该古城由原山东兖矿集团开发
，总投资76亿元
，被纳入省旅游重点项目建设“251”工程
。它曾有这样的目标
：
常住人口30万人以上、年游客流量1000万人次以上
。

原山东兖矿集团是大型国企
，2020年7月
，其与原山东能源集团合并重组
。而它之所以会投资江南古城项目
，也是源于益阳市的招商引资
。

据公开资料
，2008年
，益阳市委市政府为加快对接长株潭
，实施后发赶超战略
，决定成立东部新区
。打造全国“两型”社会建设示范区、中国文化产业新标杆、世界文化旅游目的地成了东部新区总体定位
，规划重点发展文化创意、生态旅游、体育休闲、养老等三产产业
。在此背景下
，江南古城项目应运而生
。

2012年6月
，江南古城文化旅游项目签约
。据前述益阳市原东部新区管委会一位负责人介绍
，江南古城应该是东部新区成立后引进的第一个项目
，也是益阳迄今引进的投资规模最大的文旅项目
。

《中国新闻周刊》了解到
，江南古城项目被引入益阳
，与一位名叫王跃农的益阳桃江商人直接相关
。王跃农是为打造该项目于2012年8月成立的兖矿东华（湖南）文化旅游投资有限公司（以下简称“兖矿东华湖南公司”）首任总经理
，一度全权负责该项目
。因为开发这个项目
，王跃农还曾红极一时
，屡现报端
。但2015年之后
，他突然在媒体上消失
。

烂尾多年的江南古城项目
。

一篇文章曾这样介绍王跃农
：
出生于20世纪60年代末
，1995年到广西北海创业
，经营户外媒体制作与安装；2003年
，他接触兖矿集团并进入该集团旗下的北海新大陆房地产公司担任副总经理
，2006年主持公司全面工作
，并在北海成功开发多个具有代表性的房地产力作；2011年
，在兖矿集团提供上海、济南等多个绿色旅游项目投资选项时
，王跃农坚定地选择了家乡益阳
。

至于后来王跃农在江南古城项目中“消失”的原因
，一位曾与王跃农打过交道的人士告诉《中国新闻周刊》
：
“听说当时耗资很大
，兖矿集团总部在工程造价方面发现问题
，就把他换了
。之后兖矿集团也没再继续投钱
。”

5月28日
，《中国新闻周刊》致电王跃农
。回忆起江南古城项目落地益阳的过程
，王跃农表示
，他起了穿针引线的作用
，“当时全国打造了多个古镇
，比如云南的彝人古镇
，都很成功
，各方领导去看了
，都感兴趣
，投资方看了
，也很感兴趣
。我把集团推荐给益阳
，把益阳推荐给集团
，（双方）一拍即合”
。

而关于该项目为何烂尾
，王跃农没有作答
。前述益阳市原东部新区管委会一位负责人说
，主要原因是房子卖不出去
，资金链出了问题
。“在湖南省各地市中
，益阳的旅游资源相对匮乏
。”该负责人说
，“事实证明
，硬造这种假古城
，引入者是政绩冲动
，投资者的决策也很盲目
。”

如何盘活

当地农民夏正才早就做出过江南古城这个项目最终会“双亏”的预言
。江南古城所在地原本没有古城
，只是普通农村
，几公里外有一座鱼形山及一座水库
，并无其他旅游资源
。为建设江南古城
，沧水铺镇灵宝山村相公湾组等几个村民小组的近600亩土地被征收
。

夏正才是相公湾组村民
，曾长期在广东做生意
，相较于其他村民更为见多识广
。“当时我就讲了
，在这里建江南古城会‘双亏’
。他们说是旅游开发
，实际上是搞房地产
，我们的农田没有了
，他们的房子也不会有人买
。”夏正才告诉《中国新闻周刊》
。

前述益阳市原东部新区管委会一位负责人告诉《中国新闻周刊》
，当年益阳市对江南古城的建设非常支持
，“光拆迁费就花了近两个亿”
。

江南古城的建设非常迅速
。夏正才回忆
，征地一年后
，该项目一期工程的房子就已基本建好
，并举行了盛大的开街仪式
。夏正才的家距离江南古城不足百米
。10年过去
，他眼睁睁看着这些房子日益荒芜
，他说他感到痛心
。

兖矿东华湖南公司一直都有团队留守在江南古城项目现场
。随着集团公司重组改革
，兖矿东华湖南公司也经历了股权变更
。工商资料显示
，该公司现任法人是张盛亚
，股东是100％持股的中垠地产有限公司（以下简称“中垠地产”）
。中垠地产曾是原兖矿集团全资子公司
，现其股东有二
：
山东健康集团占股60％
，深圳市奥园实业发展有限公司占股40％
。

采访期间
，《中国新闻周刊》记者在江南古城营销中心一间办公室里见到了张盛亚
，但其没有接受采访
。

《中国新闻周刊》从益阳市政府办一位工作人员处了解到
，多年来
，益阳市政府一直希望江南古城能起死回生
，但“这主要是山东企业的事情”
，益阳方面也无能为力
。《中国新闻周刊》了解到
，因属“问题楼盘”
，目前益阳市负责该项目的主要是高新区开发建设局
。5月28日
，《中国新闻周刊》致电该局局长杨振宇
，其没有接受采访
。记者还致电益阳市文旅局局长卜永强
，其手机一直无人接听
，发短信也未回复
。

据一位接近兖矿东华湖南公司的人士介绍
，现在该公司也在考虑如何盘活江南古城
，思路之一是对外招商
，引进战略投资伙伴
，但“现在还没找到”
。

金义红也在考虑如何才能改变桃花源古镇的现状
。在接受《中国新闻周刊》采访时
，金义红表示打造古镇是做“长期主义者”
，他有信心把古镇再次“引爆”
。金义红说
，他已和来自西安的合作伙伴做好方案
，但目前融资困难
。

6月13日
，《中国新闻周刊》记者先后致电常德市文旅局两位副局长
，对方均未接受采访
，其中一位副局长表示应该联系桃花源旅游管理区
。

桃花源旅游管理区办公室主任吴伟告诉《中国新闻周刊》
，对于如何把古镇盘活
，他们想了很多办法
，但目前能做的非常有限
。

（文中刘昆、李响为化名）

发于2024.6.24总第1145期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题
：
古镇何以成“空城”
？

记者
：
刘向南

网友看法

1、网友多才溪水mj
：
到处都是人造的古镇
，都是卖东西的
。基本上都是一样的风景！

2、网友非凡高山pV
：
不要着急
，再过一百年就是古镇了吧
。

3、网友俊哥玩创家
：
封掉原319国道
，把国道改成内路完全是一记昏招
，原来的国道穿过景区
，路过的人群和车辆熙熙攘攘
，有时候甚至还塞车
，把景区人气衬托得很旺
，现在快活了
，哪个领导想出的大招
？[笑哭]

4、网友心随风动7
：
不稀奇
，到处都是这样的“古镇”
，比如前几天刚去过的绍兴柯桥古镇
，还有鲁镇[捂脸]

5、网友遥远的呼唤0225
：
以北京古北水镇为代表的一大批所谓古镇
，基本是骗人的把戏
，被越来越多的游客看穿了
，建筑类似街道雷同
，所售商品千篇一律
，迟早完蛋

6、网友风之凌乱
：
全国建设不少类似的古镇
，绝大多数都沦为空城
，

7、网友AI信息探索者
：
空无一人才是桃花源该有的样子
，正好符合陶渊明的桃花源意境
。

8、网友纷飞的板儿砖
：
古镇的定义是啥
？古风建筑扎堆
？还是具有历史底蕴的小镇
？

9、网友足智多谋风筝aN
：
当年去大槐树
，问售票小姐姐
，槐树是真的么
？答新建的
。说那用假钱买票行吗
？答不行
。回说为什么不能用假钱看假风景
？小姐姐无语
。

10、网友飞飞哥哥哥哥哥哥哥哥
：
桃花源古镇本就是商业地产项目
，房建好了
，卖掉了
，开发商获利了
，也就算成功了
。即便卖不掉
，也只是还贷问题
，资本游戏
，由银行接手
。最终受累的只是老百姓
。

11、网友凤眼丹心
：
打着古镇的幌子搞地产么
？ 再说全国千篇一律的古代建筑早已经审美疲劳
，没有自己的本地特色是很难发展的
。

12、网友心止如水666666
：
到处都在盲目的上马文旅项目
，试问:有那么大市场需求吗
？

13、网友杀殳石皮豸良
：
还有常德大唐司马[捂脸]

14、网友用户1244885745718
：
当文旅产业变成房地产产业的时候
，就知道前景不乐观

15、网友游创者
：
300多万的商铺一个月要还5-6万
，这本金才多少[呲牙]

16、网友乾坤评话
：
古镇一阵风
，满目荒草城！

17、网友刘淑芬女王
：
看看太原那个古县城也是一样荒凉[捂脸]
，反而忻州古城火是人家不收租金或者很低的租金
，小商贩卖吃的很便宜
，周围停车免费
，所以去的人多老多了[呲牙]

18、网友惜缘130516911
：
细想
，细品
，富了谁
？伤了谁
？害了谁
？最终又归属谁
？

19、网友技术用户
：
没有火不了的景区
，就看如何营销了

20、网友豇豆先生
：
一定要明白
，古镇景区一定是原本就是古镇的地方！才能维持基本的原住民生活环境
，即便没有客人旅游也能保证景区商铺和基础设施正常运营
，保证基本的人气
，不然一旦没有游客就荒了
，就更没人旅游了！！