当前
，房地产企业的流动性危机依然严峻
。今年全国“两会”期间
，有关预售制改革的方向以及是否应该取消商品房预售制度
，实行现房销售
，引起代表委员和社会热议
。

7日上午
，全国政协经济委员会副主任
，中国人民银行原行长易纲在全国政协十四届二次会议第二次全体会议上的发言提出
，建议建立房地产预售资金保险机制
，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金
。在一定程度上帮助房企渡过难关的基础上
，争取用三年时间过渡到以现房销售为主
。

全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫今年也带来了一份“关于取消商品房预售制度的建议”
。在朱征夫看来
，当下就是取消该制度的最佳时机
。

“即使不能一步到位
，也要逐渐收紧相关政策
。”朱征夫在接受媒体采访时进一步表示
。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人
，由承购人支付定金或房价款的行为
。自1994年11月《城市房地产管理法》颁布以来
，预售制在我国实施已近30年
。

之所以说取消预售制的时机已经成熟
，朱征夫认为
，从趋势上来看
，商品房建设已经经过高速增长期
，进入存量时代；自2021年以来
，恒大等数十家大型房地产企业相继发生债务危机
，之后多地出现房地产项目停工现象
，相关各地忙于“保交楼”
，商品房预售制的负面效应日益凸显
。

相比之下
，朱征夫认为取消预售制有四个好处
：
其一
，有力保护购房业主的合法权益；其二
，预售制度取消迫使小开发商进行重组整合
。随着行业集中度和行业规范性提高
，资金雄厚、技术过硬的优质房企成为市场主力
，楼盘烂尾和违约交付等问题将大大降低；其三
，在商品房现售制度下
，实现公开、公正、公平交易
，能够有效减轻地方政府的压力；其四
，对银行而言
，担保物由期房变为现房
，银行坏账风险降低
。对于整个金融系统而言
，发生系统性金融风险的可能性也会降低
。

近年来
，预售制存废之争
，一直是全国“两会“期间
，代表委员们关注的热点议题
。

民革安徽省委会副主委周世虹是第十三届和第十四届全国政协委员
。他此前在接受第一财经采访时曾表示
，他曾连续多年在全国“两会”期间
，建议取消商品房预售制
，实行现房销售制度
。2022年
，周世虹收到了住建部相关人士给予的答复
：
“正在研究采取措施
，提高销售条件
，逐步取消商品房预售制度
。”

2022年全国住房和城乡建设工作会议在部署2023年工作时提到
，“有条件的可以进行现房销售
，继续实行预售的
，必须把资金监管责任落到位
，防止资金抽逃
，不能出现新的交楼风险
。”

2024年2月29日
，住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议时再次提到
，全力支持房地产在建项目融资和建设交付
，保障购房人合法权益
，有效支持现房销售
，稳定市场预期
。

“无论预售还是现售
，本质上是房企与购房者之间的民事行为
。法无禁止即可为
。预售是否完全退出
，由市场来决定
。居民都只愿意买现房不愿意买期房
，房企自然不会再销售期房了
。”上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰告诉第一财经
。他提示说
，完全禁止预售
，就与完全禁止现售一样
，在法律上比较难成立
。预售是否完全退出
，应由市场来决定
。

在陈杰看来
，预售资金监管不到位所引发的楼盘烂尾
，是监管问题
，而不是预售制度本身的问题
。

但他同时认为
，当前市场环境下
，应该尽可能推动商品住宅从预售向现售转型
。不然老百姓潜在的刚性与改善型购房需求
，会因为担心买到的楼盘发生烂尾
，或延期交付或所见不为所得的质量偏差等原因带来各种烦心事
，而不能充分释放出来
。

易纲提出的争取用三年时间过渡到以现房销售为主的方案是
，设立房地产预售资金保险机制
，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金
。

具体而言
，房地产预售资金保险机制由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年）
，先考虑以三年为限（2024-2026年）
，共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金
，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼
，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付
。这一预售资金保险机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用
，在一定程度上帮助房企渡过难关
，争取用三年时间过渡到以现房销售为主
。同时
，对房企预售资金使用开展专项审计
，确保预售资金依法合规使用
。

2022年1月22日印发的《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》中明确
：
 “监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金
，应当专款专用
，必须用于有关的工程建设
，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出”；该意见同时规定
，监管额度内的资金
，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前
，商业银行不得擅自扣划
。

不过
，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为
，现在商品房预售出问题
，本身就是监管缺位
。如果启动预售保险制度
，政府对商品房预售的监管可能会进一步弱化
。

陈杰则认为
，保险机制下
，购房者会认为
，所有楼盘的房企风险谨慎度、地方监管部门对楼盘预售资金风险的防范用心度与投入力量度都会有所下降
。他建议
，如果一定要建立期房保险机制
，应使用房企自有资金进行集体投保
，建立互保机制
。但当前房企普遍资金紧张
，恐难以实施
。此外
，保险机制如何防范个别房企尤其房企高管的道德风险
，仍然具有挑战
。

当下
，应该如何为房企纾困
，又让老百姓购买预售新房时有充分的保障
？陈杰认为
，年初以来
，住建部和国家金融管理总局推行的城市房地产融资协调机制
，对舒缓房企流动性危机有现实意义
。

“当然
，还需要对现有的城市房地产融资协调机制实施进一步优化
，还需要有更多机制与模式创新
。但任何房企流动性纾困政策
，都应该注意让违规违法房企彻底出局
，扶强限劣
，利用好市场机制
，也与房地产企业信用制度、完善房屋质量检测制度结合
，加快淘汰生产低品质房子的房企
，促进房地产行业重组与浴火再生
。”陈杰说
。

陈杰表示
，解决当前楼市问题的关键
，应首先站在老百姓视角、购房者视角
，增强他们对房地产市场、房地产产品的信心
，让他们能买、想买和敢买
。在老百姓能买和想买的前提下
，还敢买房敢租房敢装修
，这个市场就有活力恢复了
。

责编:陶纪燕 | 审核:李震 | 监审:万军伟

（来源
：
第一财经）